春鬥加薪潮引爆升息連鎖效應

日銀自2024年3月解除長年來的負利率政策後，同年7月將利率調升到0.25%、2025年1月進一步調升到0.50%。在此升息趨勢下，也影響不動產市場走勢；許多金融機構於2024年秋天起調升不動產貸款利率，預計近期還會有一波調整，不動產市場則因昂貴的建築成本及強勁需求拉升價格，造成都心區與郊區的不動產需求呈現兩極化。

日銀是否會持續升息？市場普遍認為日銀應會視3月份勞資協商（俗稱「春鬥」）工資上漲幅度以及美國利率走向而定。3月中，日企與勞方初步達成協議，勞工平均加薪5.46％，幅度更勝去年，這已是連2年加薪超過5％，且中小企業加薪幅度創33年新高，而美國利率走向則因川普政權政策不明確難以預測，但整體而言，市場普遍認為日銀應會持續調升利率，試圖縮小與美國之間的利差、引導日幣緩步上升，最終達到穩定日本國內通膨的目標。另從金融指標之一的10年期日本國債殖利率觀察，目前已突破1.5%，反映出日本正走向升息之路。

專家試算，房貸利率每調升1%、會導致購買力下降約1到2成，房貸利率調升在即，預估短期購屋族群會轉趨保守，加上少子化恐造成不動產價格下滑，但實際上，日本都心區的不動產價格近年來卻逆勢成長、成交價屢創新高。東京23區新屋平均成交價格，連續2年突破1億日圓（約70萬美元），3年內上漲超過3成。分析其原因為供給減少及需求強勁所致。

由供給面來看，建商從土地徵收、建設、到出售的期間長，利率上升使建商利息壓力沉重，加上近年來建材及人力成本高漲、不得不轉嫁予買家，諸多不利因素促使建商在推出建案前必須更加審慎評估，包括地點選擇上傾向集中在交通方便、基礎建設完善、高收入族群聚集等具備資產價值、較易售出以回收資金的都會區。相對之下，郊區及交通不便的地區就乏人問津，形成都市、郊區兩極化發展。

另一個值得注意的現象是，因新屋推案減少、價格居高不下，中古屋相對性價比高而重新被重視，中間所得民眾轉而購買交通便利、設施完備，且面積較寬敞的中古屋，造成中古屋成交價格上揚、釋出量也增加。

在需求面，近年來日本股市表現優異、投資人獲利後轉進不動產市場，還有高收入族群受惠於工資上漲，更有能力購入高級住宅，強大需求造成都心區的房價及成交量持續攀升。雖然日本不動產市場主要來自國內需求支撐，但海外投資者的動向也不容忽視。日圓長期疲軟使日本不動產相對「便宜」，帶動海外投資人搶進，買家多來自台灣、中國、香港等地。

由不動產種類來看，過去海外的富裕買家以投資用物件為主，但這幾年隨著移居日本，居住用物件增加、且多集中在東京高級住宅區。除住宅、商用不動產外，疫情後因海外觀光客大量湧入，觀光餐旅等相關不動產，例如：飯店、旅館、民宿等的需求也增加。根據不動產公司JLL調查，2024年日本不動產投資總額較2023年成長約5成。此外，日本政府為落實ESG政策，規定2025年4月之後推出的新建案，必須符合零碳排住宅（Zero-Emission House, ZEH）環保規範，政府也祭出減稅優惠、鼓勵民眾購買環保住宅，估計該政策會推升ZEH的需求與價格。

整體而言，日本不動產價格在目前供不應求的情況下，短期應無下檔空間，長期走勢則值得密切觀察。據日銀「金融系統報告」指出，在利率上升趨勢下，金融機構面臨不動產融資增加以及都心不動產的市場風險，一般認為銀行等金融機構應加強風險管理。首先是密切關注都心區的高額交易與不動產市場的庫存狀況，防範泡沫化。再者，金融機構應更謹慎評估不動產業者及建商等的負債比例、償還能力等，以決定是否提供融資，此舉將有利信譽良好以及進行中小型開發案等較低風險的建商。此外，對一般房貸民眾的償債能力等風險也應量化評估，減少違約風險、防止不良債權，但該政策的實施有可能會降低市場的整體流動性。

如今已有許多日本銀行調升存款利率、積極吸引存款，但對於放款利率、尤其是住宅貸款浮動利率，則傾向相對保守操作，以住宅貸款為主要業務的網銀及地方型銀行，已紛紛將房貸浮動利率調升超過0.4%關卡。但幾間大型都市銀行仍維持在0.4%以下，這些銀行除房貸業務，還有其他獲利來源可用來補貼減少的收益，具備以較低利率吸引房貸、擴大市占率的能力。但相較於大型銀行，對不動產相關貸款依賴程度更高的網銀及地方銀行而言，大型都市銀行的積極參與，將造成貸款爭奪戰，勢必會壓縮網銀及地方銀行的市占率與獲利率。

金融機構間的競爭，可能會促使地方銀行為求生存而更積極發展區域型金融服務、凸顯差異化優勢，而網銀也可能被迫開發更多新的貸款產品，以滿足不同客戶的需求，維持其市場競爭力。整體而言，未來的貸款產品將不斷創新，種類也會越來越多樣，例如：有利率上限的浮動利率房貸、固定浮動利率的混合型房貸等。

日本中古屋的供給需求上升，金融機構可能因應而加強支援中古屋相關貸款，包括提高中古屋的貸款成數、推出包含整修費用的房貸方案等。同時也會響應政府推動ZEH住宅的貸款業務、滿足越來越多想購買ZEH住宅以節稅的族群。

日本金融機構正面臨國內人口結構巨變、內外競爭加劇及國際情勢高度不確定性等挑戰，在未來「有利」世界中將持續透過其融資政策、風險管理措施，及開發新金融商品、積極應用新技術等，扮演穩定並提升不動產市場質量與效率的關鍵角色。（本文作者旅居日本，深諳金融市場、科技與日本文化）