金融篇》甩開「長不大」 台灣REITs市場即將高飛

《投信投顧法》條文修正

對投信、投顧而言，取得REITs發行資格後，除了業務可再上層樓，也可落實普惠金融精神，讓投資大眾參與國家、產業建設，並分享其獲利。法令修正後，投信、投顧責任更重，當致力扮演投資標的善良管理人，促使其營運公開、透明。

立法院即將審議《投信投顧法》部分條文修正案，其中最受金融業注目的變革，當屬金管會新增不動產投資信託基金相關規定，允許REITs以基金架構發行，讓金融業者在規劃設計REITs商品時更具彈性。台灣金融研訓院特邀國泰投信董事長張錫、第一金投信董事長尤昭文共同接受專訪，協助相關金融業者、投資大眾，更深入認識新版《投信投顧法》施行後的影響，及台灣REITs發展前景。

法令修正前交易平淡、規模不如星港

張錫認為，根據舊版的台灣REITs採信託架構，以信託業為發行主體，並將投資標的的主要不動產管理、營運權限，委託專業的不動產管理機構。新版的《投信投顧法》，REITs得採基金架構，將主要核心轉換為不動產管理機構，由其負責不動產的管理、投資、處分，決策不必再經由保管機構同意，保管機構僅保存監督功能。

尤昭文說明，目前台灣投信投顧業者的主要業務，為管理有價證券，但REITs主要投資標的為不動產，其與投資有價證券，性質大不相同。未來，若增加發行REITs商品業務，投信、投顧業者勢必將扮演不動產管理機構的角色，對其將是多元的機會，同時存在全新的挑戰。

其實在《投信投顧法》修正前，台灣已有REITs商品，但交易略微冷清，規模亦遠遜人口少於台灣的香港、新加坡。期盼《投信投顧法》修正後，台灣比照日本、香港、新加坡，可發行基金架構的REITs，並開放與國際市場接軌，將是台灣REITs振衰起敝、重新出發的最佳契機。

活化不動產運用 擴大國際金融市場影響力

此次修正對金融業助益甚大，可望大幅提升金融商品市場規模與流動。在眾所期盼下，此法修法後的效益以及台灣REITs市場可因此加速發展。

張錫盤點各國在REITs上的發展現況，總的來說，在歐美等先進國家，REITs早已是舉足輕重的金融商品。根據統計，全球REITs總資產超過2兆美元，其中美國的REITs資產高達1.2兆美元，為諸國之冠；亞洲國家中，最大的REITs市場是日本，其REITs資產約1,500億美元，之後急起直追的是新加坡，其REITs資產約850億美元，約其GDP的15％。向為東亞國際金融重鎮的香港，REITs發展亦不容小覷，其資產約300億美元，約為GDP的19％，規模為台灣的10倍。顯見台灣的REITs市場還有很大的發展空間。

檢視REITs的發展歷史與現況，美國一直居領先地位，日本、新加坡、香港也努力追趕，澳洲的REITs發展，也頗為亮眼。值得一提的是，日本在施行舊制時，REITs乏人問津，但在新制實施後，REITs市場迅速壯大，才有今日之規模。

台灣過去舊版的《投信投顧法》，REITs較少與國際金融市場接軌，且在制度上，倘若僅仰仗保管者及投資者的兩隻腳，想要發展得好或是走得長久的確有其難度。尤昭文分析，新版的《投信投顧法》不僅開放REITs的投資標的，且採基金架構設計商品，猶如多了一隻腳，這助攻的第三隻腳就是管理者，其類似基金的善良管理人，讓REITs更安全亦更可靠。

尤昭文解釋，一直以來台灣儲蓄率甚高，總存款逾新台幣50兆元，但銀行存放比僅有70％，代表還有30％資金、約15兆元未能有效地投資。許多資產的投資標的，是年收益約1％的定存；若有部分資金投入REITs市場，收益將超過定存數倍。

REITs投資者不必購買房地產，就可當包租公、包租婆，且收益比真的包租公、包租婆更佳。舊制的《投信投顧法》與日本舊制，因存有盲點，如限制海外投資不得逾10％，故先前REITs市場一直「長不大」，而新制《投信投顧法》接近新加坡相關法規，可與國際市場接軌，有助於REITS市場蓬勃發展。

新加坡的REITs商品可100％投資海外標的，且其投資標的較多元，商辦約僅占其投資標的30％，其他投資標的則有工業區、資料中心、醫藥相關地產等，吸引全球資金湧進新加坡，擴大新加坡在國際金融市場的影響力。

助長炒房風氣？ 張錫：不會！政府可藉此籌措社宅資金

至於有人對於活化REITs市場，是否帶動房價高漲，助長炒房風氣感到疑慮，張錫認為不會，他解釋，通常REITs不會以自用住宅為投資標的，而商辦購買者多為專業投資人及機構，其實不易被炒作，更不會拉抬自用住宅房價。

對於炒房疑慮，尤昭文從台灣住宅現況進一步解釋，畢竟國內民眾租屋比例，遠遠低於先進國家，因此住宅不太會成為REITs的投資標的，價格波動與REITs市場事實上較無關聯性。商辦租金因此較受REITs價格影響，但REITs價格上揚，那是因為代表其營運成效優良，承租者、投資者將同蒙其利！

是投資優良選擇？ 尤昭文：收益固定、風險較低

長期以來，台灣投資者偏愛穩固的金融商品，所以許多人選擇定存，但新台幣定存獲利僅約1％，很容易就被通膨「吃掉」。尤昭文認為，與其他金融商品相較，REITs因有固定收益，所以風險較低；道理很簡單，優質商辦是REITs主要投資標的之一，其多位於繁華地段，辦公室空置率甚低，且幾乎都是長期租約，收益可精準估算。

通常商辦租金只有漲價，罕有跌價的情形，所以抗通膨是REITs的另一優點；REITs的投資標的，若有資本利得，投資者也將雨露均霑，得享雙重獲利，甚具吸引力。

REITs價格當然也會漲跌起伏，但對投資者而言，其類似高股息股票，縱使股價下滑，依然有高股利可支撐，可用投資REITs取代存股，或將其視為長期的現金流。國外投資者都採長期持有REITs，不會短進短出。

沒有一種金融商品無任何風險，REITs亦不例外。例如，有些REITs以飯店、商場為主要投資標的，往昔其獲利相當平穩，但在過去3年，因新冠肺炎疫情肆虐全球，原本門庭若市的飯店、商場，也變得門可羅雀，不僅消費者卻步，櫃台、商家也紛紛退租，REITs價格必然持續下跌。

除了新冠肺炎疫情，REITs的投資標的也可能遭遇天災、人禍等意外事故，如地震、火災等，雖然保險可以降低損失數字，但受損嚴重，整修過程收入必將下滑，拖累REITs價格。REITs投資標的多元化，是避險的最佳途徑。

早期的REITs，投資標的可能僅有1、2棟大樓，風險實在太高。張錫認為，現在的REITs多半有3、4種不同類型的投資標的，如商場、工業地產、物流中心等，以分散風險，即使其中1種標的遭災，受損也不至於太嚴重。新版的《投信投顧法》優於舊版之處，在於根據舊版的條文，REITs很難更換投資標的，但新版條文允許REITs更換投資標的，使其營運更為靈活，其流動性雖不如股票，但已使其更具投資價值。

加快大型基建腳步 降低政府、企業籌資壓力

對於REITs可協助產業籌資及發展，張錫從曼谷大眾運輸系統（BTS）的籌資過程進一步解釋，泰國政府發行REITs，成功加快大型基礎建設的腳步，而投資者獲利約7％。倘若台灣高鐵在興建時，便透過REITs籌資，應可早幾年完工。

從泰國BTS成功經驗可以得知，政府推動大型公共建設，都可比照辦理，如以發行REITs，籌集興建綠電電廠、長照中心的資金。在台灣，綠電電廠生產的電必定銷售給台電，且與台電簽訂長期契約，而長照中心也長期照顧入住的長者，其收益不僅平穩，還可清楚的計算，故以其為投資標的的REITs，收益也相當平穩。

張錫解釋，除了綠電電廠、長照中心，大型的物流倉儲、交通設施、資料中心、充電站與充電樁，都可以REITs來籌資，大幅降低政府、企業籌資的壓力。政府還可藉發行REITs，來活化現有資產，使其收益分潤給REITs投資者。而台灣可活化的資產，實不勝枚舉。

尤昭文期盼，新版《投信投顧法》施行後，REITs可協助產業籌資、發展，加速建設物流倉儲、數據大樓、長照園區、社會住宅、風力發電電廠及太陽能電廠，與轉運站等交通建設，各項基礎建設都需要大筆的資金，倘若以REITs籌集資金，可鼓勵全民參與公共建設與產業，而非僅有財團參與。

在《投信投顧法》修正後，政府應有計畫地盤點可活化的資產，開放為台灣39家投信業者發行REITs的投資標的，並輔導業者執行相關流程，此後業者便知道如何辦理。

台灣的公營事業如中油、台電，都是有一些資產可產生收益相當穩定，每次發債都引發搶購，但發債無助於公營事業優化營運，若發行REITs，可讓民間參與資產的營運情形，並進一步公開、透明，實是促進公營事業轉型的最佳方式。

強化營運品質、增加就業機會 刺激產業正向發展

REITs的優劣、投資價值，視其投資標的的營運品質而定；張錫說，營運不佳的投資標的這時候可能就會被REITs剔除，業主為了不被REITs剔除，就會強化營運品質，或更換營運團隊，是一個善的循環。REITs的投資標的，無論是商辦、綠能電廠、物流倉儲、數據大樓、長照園區，都需要營運、管理，將產生一連串的價值鏈，刺激產業正向發展，創造更多的工作機會。

有了REITs的資金與監督為後盾，政府、企業將更勇於投資新建設，與購買新設備、組建營運團隊，先產生與硬體相關的工作機會，再產生與軟體相關的工作機會，且願意以更創新、更智慧、更先進的方式營運，從而吸引更多合作者，形成正向循環。

受舊版《投信投顧法》的影響，現存的業者在設計REITs商品時，很容易將投資標的侷限於商辦，特別是有壽險公司背景的商辦。新版《投信投顧法》的特點在於，讓REITs的投資標的多元化，投信、投顧業者可開放視野，增加投資機會。

在眾多投資標的中，以長照園區為例，其藉REITs資金加速完成硬體建設後，就可衍生醫療、保健、交通等商機與就業機會；而物流倉儲建設、營運，有了更充裕的資金後，將可採購更先進的智慧化設備，投入數位轉型，擴大其物流量能。

活化REITs市場，將使台灣的經濟發展、產業環境更健全。即使在《投信投顧法》修正後，REITs的主要投資標的，仍是有固定收益的成熟資產，開發中的資產，占比不得太高。

開發中建設的資金募集，應以私募股權基金（PE Fund）為宜；私募股權基金的主要參與者，自是財團，其風險較高，利潤也較大，張錫認為其實這並不適合一般投資者。但建設完成、進入營運階段，再交由REITs接手就很適合，PE Fund、REITs聯手，將使台灣產業環境更接近先進國家。

尤昭文同樣認同PE Fund風險較高，卻不是一般散戶可承擔，但REITs風險較低，利潤頂多5％，相當公平。而PE Fund主攻開發端，REITs守護營運端，彼此相互搭配、互不衝突，產業、投資者將同時受惠。

掃除昔日盲點 活絡REITs有利「解套」

在先進國家，REITs被視為解決國家、產業發展與民眾投資的最佳解方之一。台灣此時修正《投信投顧法》，目的除了掃除昔日REITs的盲點，更希望藉活絡REITs市場，協助產業轉型、加速基礎建設，讓投資者有更多選擇。

對這群已經退休的投資者而言，期待在離開職場後，仍有穩定而持續的現金流，保障退休後的生活品質；但在台灣金融商品市場上，卻找不到固定收益超過存款（無風險利率）2%至3%的商品。參照先進國家經驗，大多數REITs固定收益皆超過存款+2%至3%，當是投資者規劃退休財源的理想選擇之一。

對政府而言，國家發展的重點甚多，包括進行能源轉型、擘劃更完整的長照體系，而關鍵正是籌措資金不易。活絡REITs市場，正是政府解套的可能方式，無論採購、營運，不必再捉襟見肘、不斷拖延，不僅可加快基礎建設的腳步，還可促進相關產業發展，且避免建設利潤被財團獨占。

對投信、投顧產業而言，取得REITs發行資格後，除了業務可再上層樓，也可落實普惠金融（Inclusive Financing）精神，讓投資大眾參與國家、產業建設，並分享其獲利。《投信投顧法》修正後，投信、投顧業者的責任將更重，當致力扮演投資標的善良管理人，促使其營運公開、透明，且持續進步。