一路向下的香港房地產

香港房地產的前景如何？根據戴德梁行於4月8日發表的報告，看起來沒有多少起色。以2025年第一季的商業大樓租金看，比前一季又向下跌了2.5%，至每月每平方英尺43.9港元，相對於2019年第一季的歷史高點，整體辦公樓租金累積下跌約42.2%。戴德梁行預估，在租金已經連續下降6季之後，2025年甲級辦公樓租金仍會繼續面臨下降壓力，2025全年的租金水準將比前一年再往下調整7%至9%。

另外一個重要指標是辦公樓的空置率。根據香港差餉物業估價署發布的「香港物業報告2025」指出，2024年香港整體私人辦公樓空置率較前一年上升至16.3%，儘管整體私人辦公樓去年落成量較前一年減少約7.4%，也不影響空置率向上攀升的趨勢。甲級辦公樓方面，2024年空置率增加至17.4%，而零售物業在內的私人商業大樓，2024年平均空置率為11.8%。比較2019年第一季的歷史高點，港島1.8%、九龍2.6%，6年下來惡化的趨勢明顯。花旗銀行發表預測報告，2025年香港甲級辦公樓的空置率將從2024年的13.3%上升到16%。

在住宅方面，仲量聯行報告中指出，未來4年香港的房屋供給量過剩，房地產價格的跌勢也將持續。仲量聯行根據過往20年的經驗分析，當房地產開發商的住宅供應的3年平均量大於同期3年平均一手房成交量，平均房價會呈現下跌的狀態，這是1997年到2007年香港房地產市場的主軸，期間房地產價格指數下跌12.3%；當住宅供應的3年平均量，小於同期3年平均一手房成交量，期間房地產價格就會上漲，2008年到2017年的房地產成交價格上漲200%，就是香港房地產行情變動的規律。

仲量聯行進一步指出，中國房地產開發商於2018年至2020年跟香港政府投標住宅用地的比例是52.3%，到了2021年至2023年變成14.3%，換言之，在中國房地產2021年見到歷史頂部之後，中國房地產開發商在香港的存在感就急速下降。同時期香港五大地產商，長實地產、恆基地產、新鴻基地產、新世界地產、信合置業參與香港政府年度地皮拍賣的得標比率又從2018至2020年的41.9%回升到2021至2023年的61.4%。目前來看，第一季香港房屋買賣成交12,200戶，比去年同期上升24%，但是平均價格下跌1.7%。原本年初估計2025年香港房地產成交價格可以比去年上升5%，現在加上美中貿易戰的變數，到2025年底價格指數能夠維持不跌，已經是非常強勢的表現。

儘管川普政府第一個任期已經打響美中貿易戰，但是到川普1.0結束的2021年，香港美國商會的會員調查仍然顯示，絕大部分的會員並沒有想縮減香港的投資，到了2023年才因為動態清零的封控政策，使得25%的在港美商決定縮減自己在香港與中國的投資。終於到了2025年，67%的在港美商認為未來一年的美中關係一定會轉壞，並且有超過3成的在港美商暫停投資香港與中國；在港的歐洲商會調查也是類似的結果，2022年開始表示動態清零政策會使國際人才出走，到了2024年也開始有55%保守看待未來在港歐洲企業的獲利狀況。調查亦顯示歐美企業撤離香港是正在進行的動作，香港的辦公大樓會出現一些空置完全是意料之中的事。

美國駐香港總領事館於2021年2月25日賣出，接手的香港恆隆地產，得標價3.3億美元。事隔4年驀然回首，2021年上半年正好是中國房地產價格見頂回落的時間點；4年後，中國被美國加了好幾樣關稅，由於香港與澳門並沒有被區別對待，在這個過程中，歐美企業一定是往外撤離香港的，不論是辦公室大樓的需求，還是外派人員的房屋租賃需求，香港的房地產價格與租金水準要回到過往熱絡的市況，顯然不容易。

香港作為世界金融中心，依靠的不外乎3樣：外資、金融業、轉口貿易。解釋過外資後，金融業的狀況也不好。根據香港交易所的統計，2024年香港又有40家券商關門，這是香港證券商連續第3年出現數目減少的狀況，原因是新股上市的案件比以前少，以及香港股市的平均日成交量不如過往，這也導致了丹麥盛寶銀行、加拿大安大略省教師退休基金、索羅斯家族基金等在香港的辦公室直接關門撤退。對資產管理公司來說，辦公室的關門意味著大額投資資金從當地市場撤出。

至於最後一樣的轉口貿易，4月9日以後美國對中國開徵的各種高額關稅，並沒有區分香港與中國，因此香港所謂的高度自治，未來不再擁有關稅優勢吸引各國在此進行轉口貿易，沒有轉口貿易的香港，就不會再有因為貿易而需要的交易資金。回頭再看香港房地產行情，在可預見的未來，人財兩失的趨勢持續，香港辦公樓與住宅的空置率與租金走勢，不會有好轉的可能。（本文作者為資深金融專家）