政策篇》擺脫束縛 REIT邁大步！ 證期局長張振山︰基金與信託架構「雙軌併行」，營運更彈性

擺脫束縛 REIT邁大步！

將來透過開放REIT採基金架構發行，將新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT併行，業者可選擇透過基金或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。

為提供投資人多元投資管道、提升資產管理業競爭力，活絡我國不動產證券化市場，進而提升金融體系的穩定性和效率，金管會特研議修正相關法令以加強對不動產投資信託基金（REIT）之管理；因此，本期《台灣銀行家》雜誌特邀請金管會證券期貨局局長張振山與讀者直接進行溝通，說明修法前後的重大差異性以及修法後的效益。

不動產賣方缺乏證券化意願

我國於2003年7月23日發布實施《不動產證券化條例》，提供法源依據，開放信託業從事不動產證券化業務。法規開放初期，適逢房地產歷經多年不景氣，商用不動產市場交易衰退，業主有較高意願將不動產進行證券化，2005年至2007年間有8檔REIT發行。

張振山解釋，國內自2007年之後，主要都市之商用不動產價格開始大幅上漲，賣方傾向直接於交易市場快速處分不動產，而缺乏採行證券化意願。另一方面，因商用不動產之租金漲幅有限，且未與不動產交易價格同幅度成長，導致安排機構難以尋得適合報酬率之不動產，REIT市場發行及規模成長近乎停滯狀態，2012年至2015年間有3檔REIT進入清算程序，過去18年累計僅10檔REIT上市掛牌交易，現僅存7檔仍在上市交易，總市值約新台幣1,050億元。

金管會為發展我國REIT市場，過去持續檢討不動產證券化條例及相關法規，於2015年至2019年陸續修法及發布函令，簡化信託架構REIT之募集發行程序、放寬投資限制、放寬可投資標的範圍，但因台灣近年高房價及低租金現象使受託機構不易在國內尋找報酬率高的適合標的進行投資，REIT投資報酬率約2.5%左右，租金收益率低而影響REIT報酬，加上REIT管理決策權在受託機構，受託機構經營心態保守，以及現行稅制不利基金合併，導致REIT市場發展遭遇瓶頸。

日本、新加坡 亞洲前兩大REIT市場

日本及新加坡開始發展REIT市場時間與我國差不多，兩國現已成為亞洲前兩大REIT市場，目前日本共有61支REIT，總市值約新台幣4.1兆元，分派收益率約有4%，新加坡共有44支REIT，總市值約新台幣2.5兆元，分派收益率約有6%。

綜觀兩大REIT市場成功發展因素，主要歸功於兩大市場REIT均採基金架構發行，並擁有發起人的支持、健全的公司治理及資訊揭露制度，且均提供稅賦優惠及彈性投資架構。以新加坡S-REIT發展成功因素為例，張振山認為關鍵有3點：首先發起人是影響S-REIT成敗的關鍵：新加坡S-REIT能否成功設立，以及設立後規模是否得以持續成長，發起人扮演之角色至為關鍵。

由於S-REIT採外部管理機制且管理機構通常為發起人100%持有之子公司，又S-REIT所持物件多由發起人提供，故發起人可透過管理機構向S-REIT收取管理費用及繼續控制物件，提供了發起人願意釋出優質物件之誘因。此外，發起人通常會給予S-REIT優先購買權以及承諾持續給予財務支持，故新加坡金融管理局MAS及新加坡交易所SGX於審查新設立之S-REIT時，均將S-REIT發起人資歷納入主要考量因素之一，S-REIT因獲得發起人之持續支持，吸引國內外投資人前來投資，此為S-REIT得以成功發展之主因。

再者，S-REIT具稅賦優惠及彈性投資架構，新加坡目前對S-REIT不課徵印花稅、資本利得稅等，S-REIT如符合將90%的可分配收益進行分配等條件，即享有稅務透明待遇。另新加坡提供S-REIT之境內、外投資人不同稅賦優惠（個人免稅、國外機構投資人預扣10%），吸引國內外投資人前來投資。

又現行新加坡法規對S-REIT投資架構並無設限或規定，給予S-REIT彈性投資架構進行稅務規劃，以達節稅考量。S-REIT因具稅賦優惠、投資架構彈性等優點，能有效達成節稅效果，降低投資成本，故擁有較高之收益率，吸引國內外的投資人前來新加坡掛牌上市，使新加坡成為亞洲REIT掛牌中心。

最後，是健全的公司治理及資訊揭露制度，新加坡非常重視公司治理制度，且擁有明確的政策與法律；除要求S-REIT管理機構應強制設置獨立董事與審計委員會，並鼓勵設置提名委員會及薪資報酬委員會外，更要求S-REIT之管理機構應揭露永續報告書、公司治理報告、利害關係人交易、績效費資訊及其他影響受益人權益之重大訊息等。另為進一步強化獨立董事獨立性，新加坡金融管理局更要求自2019年起，上市公司之獨立董事任期超過9年，投資人可對獨立董事之獨立性進行投票，如此健全的公司治理及資訊揭露制度，為S-REIT受投資人青睞的主因之一。

修正《投信投顧法》 未來基金架構REIT四項特點

期盼我國REIT市場能蓬勃發展，鑑於日本、新加坡REIT均採基金架構發行，由管理機構主導REIT營運，且亦提供稅賦優惠，我國將參考日本、新加坡及香港規範，修正《投信投顧法》，未來基金架構REIT具有下列四大特點：首先是由不動產投資信託事業擔任管理機構，有利發揮管理專業：基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業之不動產投資信託事業，對REIT進行專業積極管理，有效強化管理能力。

再者，透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，有利基金規模持續成長：基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持，以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式，確保REIT規模持續成長，並獲取穩健的收益率。

其次是允許REIT進行關係人交易，有利提升REIT資產配置彈性：參考日、星、港REIT不動產之主要來源多為不動產開發商或發起人，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REIT活化資產。

最後是藉由分離保管及管理責任，有利權責劃分明確：基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT由信託業同時保管及管理運用REIT，再委任不動產管理機構（例如建經公司）提供投資建議，將使權責劃分更明確。

投資標的多元 協助總體經濟發展

REIT以投資可產生穩定收入之不動產為主要目的，其產品特性，將基金資產投資於已有穩定收入之不動產或不動產相關權利，透過該不動產或不動產相關權利產生之租金獲得穩定之投資收益，並將絕大多數之投資收益定期分配予投資人，諸如商業辦公大樓、觀光飯店、百貨商場、物流倉儲中心、數據中心大樓、醫療保健大樓等，均為REIT投資標的。

另考量社會住宅、依都市更新條例核定之都市更新事業計畫範圍內或依都市危險及老舊建築物加速重建條例核准之重建計畫範圍內之土地、建築物及不動產相關權利、促進民間參與公共建設法所稱公共建設及經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設、風力發電、太陽能發電等，目的為保障人民居住權利或配合國家重大政策之推動，為實現居住正義、促進都市更新、提升居住安全品質及協助國家重要基礎建設之推動。

張振山表示，只要前揭投資標的符合REIT之核心性質及產品特性，將積極鼓勵並引導REIT資金進行投資，以利國家重大政策之推動。

今年將送立院審議 金管會快馬加鞭

《投信投顧法》修正草案業經2022年12月27日行政院審查會審查完竣，將提行政院院會報告，預計今（2023）年即可送立法院審議，待《投信投顧法》全案修正通過後，金管會將儘速於6個月內修正發布相關子法，分別針對不動產投資信託事業以及不動產投資信託基金明定相關規範，以利業者發行基金架構REIT之遵循。

張振山表示，透過開放REIT採基金架構發行，將新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT併行，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性，期望可以讓我國不動產證券化市場更加活絡，並為我國資本市場注入另一股活水！