房地產大跌後的「物美價廉」陷阱

中國政府在2020年為因應房地產企業債務風險問題，提出「三條紅線」的監管要求，以遏制房地產業者擴張舉債，但也導致大量房地產企業財務困難，甚至破產。自此中國房地產市場陷入下行，持續5年之久。

從房地產價格高峰期至今，北京、上海、廣州、深圳等一線城市中古屋價格指數累計下跌超過35%，已重回到2016年的水準；而中國房地產開發業綜合景氣指數也由2021年2月的101.43急速下降至2025年11月的91.9，已持續4年低於100的景氣臨界值。

然而，在中國城市房價歷經多年持續下跌後，許多有意購屋者對未來房價的走勢乃有不同看法。有人認為房價還將持續下跌、不斷破底，目前尚非適合進場購屋的時機。也有人認為，中國房市下跌多年，目前許多餘屋已是價廉物美，加上政府推出政策穩住房價，部分一、二線城市較為優質的地段，已經是可以進場「撿便宜」的時候。

事實上，中國正陷入通貨緊縮、內需不振、民眾消費信心不足的經濟困局中，連帶也影響房地產市場復甦的進程；通縮壓力已滲入各層民生經濟，從居住、家電、飲食到消費品均呈現價格下跌之趨勢，使得民眾普遍認為，在經濟成長下滑、通貨緊縮持續的情勢下，持有現金越久，購買力就會越強，包括房地產也是如此。根據彭博社統計，過去3年，主要城市的房價平均下跌27%，一線城市居民普遍感到家庭財富縮水，且未來經濟前景黯淡，政府提供的社會福利可能縮減，因此寧可提高家庭儲蓄，也不願輕易擴大消費支出，或將資金投注於房地產市場。

雖然中國房地產市場價格近年來已大幅下降，相對於2019年房市高峰期看似價格滑落許多，甚至已經處於10年來的歷史低點，但中國投資者沒有明顯看到房地產市場有上漲的可能性，將不會輕易主動進場購屋。尤其，目前許多地處中西部偏遠山城或濱海地區三、四線城市房屋價格超低而引人注目；實際上是因為地理位置太差、交通與基礎設備不到位，且人口呈現外流趨勢，基本上屬趨向沒落、發展滯後的區域。又許多一、二線城市的房地產市場經過數年的價格修正，其房價收入比已顯著回落，近期開始出現看似「物美價廉」的物件折價出售，但實際上，其中存在許多降價求售的「爛尾樓」，能否順利興建完工尚有疑慮，或可能存在複雜的產權糾紛問題。故即使中國政府自2025年中期轉向推動穩定房市的政策，部分投資者認為房價低點已經到來，故對於有剛性需求的自住型買家而言，似已等到了適合以較低自備款與房貸利率買進房產的時機。但觀察中國房地產市場現況，實仍充斥著吸引買主掏出資金的低價陷阱。

多數國際專業機構預測，2026年中國房地產市場價格仍將持續下跌，即使相較前幾年房價跌勢已有所趨緩，但未來2、3年仍處於盤整修正階段，如若認為目前中國房市已達到「物美價廉」而可以進場撿便宜的階段，恐怕是太過樂觀。惠譽預測2026年中國房價將再下跌4%至6%；標普預估新成屋跌幅約1.5%至2.5%，二手屋跌幅則可能達4%至5%，顯示中國房價將持續修正，尚未完全落底。路透社、瑞銀、摩根士丹利等機構評估中國房價最快要到2027年才可能普遍止跌回穩，部分地區甚至可能延續跌勢至2030年。

此外，現階段中國房地產仍面臨許多潛在的結構性風險，不利於未來市場復甦和房產價格止穩。首先，中國各地房屋供給已明顯過剩：根據統計，全中國待售房屋庫存高達6億至7億平方公尺，其中一、二線城市雖仍有剛性需求支撐，但在大都會圈以外的三、四線城鎮供給過剩嚴重，房地產市場存在著深重的餘屋庫存壓力。第二，開發商債務及其建築品質風險持續升高：近年大量房地產開發商面臨違約與資金鏈斷裂危機，開發商融資透過交保樓（政府金支持爛尾樓復工以保障交屋）、債務置換與展期政策性安排，暫時拖延其財務風險，但連大型開發商都面臨嚴重債務問題（如萬科等），其他中小型建商債務風險可見一斑；另一方面，房地產開發貸款與房屋抵押貸款多附帶不動產擔保，目前市場出現的「價格便宜」房屋多為市場上的斷頭或「爛尾」商品，雖然價格看似「便宜」，但對買方而言實存在極高的品質疑慮與風險。第三，人口結構變化造成房屋需求萎縮：中國人口高齡化和少子化趨勢將影響住房需求，導致其房市長線剛性需求系統性減弱，未來房產作為資產的流動性恐將下降，轉售也將較以往困難。

因此，在歷經持續多年的跌價走勢後，中國房地產現階段即使估值低、競爭減少，但看似「物美價廉」的表象背後卻隱藏著重重陷阱。畢竟，多年房企債務危機導致大量「爛尾樓」，影響了有意購屋者對房市的信任；政府雖推出多項刺激房市的政策措施，但民眾購買信心不足，觀望情緒濃厚；且隨著房屋租金收益率下降及房價大幅上漲的預期減弱，故而市場信心低迷，投資者仍擔憂資金流動性不足與政策不確定性，至今中國房地產發展仍缺乏資金投注的動能，房市仍潛藏較高風險，要想在房市跌勢中「撿便宜」，務須謹慎小心。（作者為台灣經濟研究院兩岸發展研究中心主任）