提升台商業不動產投資透明度

吸引國際資金關鍵下一步

不動產市場的透明度是吸引國際投資者關鍵之一。目前，全球約84%的不動產投資資金流向「高度透明市場」。根據仲量聯行最新發布的《2024全球不動產透明指數》（Global Real Estate Transparency Index, GRETI），台灣被評為「透明市場」，隨著政府推行的政策，台灣可望邁向「高度透明市場」，進一步吸引國際資金流入不動產市場。

這項調查將市場的層次分為5個級別：不透明、低透明、半透明、透明，以及高透明。調查全球89個國家和地區的151個城市，台灣排名第26，並在亞太區16個市場的綜合排名中，位居第6，屬於透明市場；若再晉一級，即可達到最高級的「高透明市場」，也就是多數國際資金會選擇的市場。

綜觀各項指標，台灣在「交易流程」、「永續發展」上位於亞太排名前段班，分別為亞太地區第4及第5名。近年來，台灣政府積極推動了一系列不動產透明化的相關政策，包括加強租賃市場管理、推行不動產所有權電子交易憑證，以及建置建築能效登錄系統，使得2024調查中，台灣於「市場基礎」、「監管和法律環境」及「永續發展」3項指標的積分上升最多。

邁向高度透明市場的策略

在邁向高度透明市場的道路上，台灣仍有進步的空間，特別是需要加強「市場基礎」及「投資表現評估」這兩個指標。

「市場基礎」指標著重於租金、入住率、價格及其他資產數據的公開可取得性。由於台灣以自用型買家為主，其規模及交易特性使資料蒐集較為困難，因此仍有進步空間。

至於「投資表現評估」方面，涵蓋上市房地產證券指數及私募房地產基金指數。台灣的不動產證券化及私募房地產基金仍處於發展階段，預計隨著「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」逐步完善，以及即將開放不動產投資信託基金（REITs）採基金架構發行，市場規模可望擴大，將有助於投資表現評估。

隨著法規開放，台灣的REITs發展即將邁向新篇章，提升不動產市場的透明度尤顯重要。由於今年GRETI指數中的高度透明市場，占全球收益型不動產的半數以上，顯示價格透明度高和經濟基礎穩固的國家與市場，更能吸引投資者，促進房地產市場的活躍和資金流動。

REITs是國際資金取得固定收益的重要管道，資金需要多元化布局，這是台灣可以把握的機會。目前台灣REITs市場規劃投資標的以商用不動產為主，提升台灣商用不動產市場的資訊透明度，將有助於提升台灣的競爭力和國際能見度。

對比上一次於2022年發布的指數調查，歐洲仍是透明度最高的地區，而亞洲地區整體透明度也有明顯提升，在各大區域中平均進步幅度最大。過去2年，「高度透明」級別的市場吸引了超過1.2兆美元的直接商業房地產投資，占全球總投資逾8成，促進了房地產市場的健康發展。

AI與ESG是強化競爭力的雙引擎

在資本市場活動越見活絡的情況下，資金將會流向透明度更高的市場，而AI人工智慧和永續發展，正是推動市場透明化的兩大主要動力，也會影響資金的投資決策。

目前，全球已有許多公司提供不動產專用的AI服務，透過AI進行大數據處理和分析、自動化建築管理，及城市和建築設計等，這些應用有助提升不動產產業的透明度。

另一方面，國際機構投資者對於ESG（環境、社會和公司治理）日益重視。他們傾向選擇具綠建築標章的標的，並嚴加審視氣候相關資訊的揭露是否符合減碳目標，以確保真正落實社會責任和永續投資。

因此，僅僅仰賴建造新的綠建築來降低整體社會的排碳量是不夠的，既有不動產也應重視ESG有關的揭露資訊。以台北市為例，55%的A級辦公大樓屋齡在15至25年之間，這些建築可加強節能減碳的作為，未來將有更多既有商辦進行「綠色升級」，以提高用電效能並降低碳排。

台灣作為AI產業鏈的核心，我們觀察到許多國際資金陸續來台尋找商業不動產的投資機會。如果台灣能邁向高度透明市場，為國際機構投資者提供完善可靠的數據，降低研究成本及不確定性，提升投資信心，台灣勢必成為國際資金多元化配置的理想投資地。（本文作者為仲量聯行董事總經理）