法規與監理
2024年8月
台灣REITs潛力值得期待
專訪DWS亞太區投資長吳雙榮
立法院於5月初審通過修正「投信投顧法」，擬開放「不動產投資信託基金」（Real Estate Investment Trust, REIT）可採基金架構發行，引起國際業者的重視。長期專注於REITs市場的德意志資產管理（DWS）亞太區投資長吳雙榮（Ivy Ng）說，只要發展得宜，台灣市場的潛力值得重視。
REITs是DWS實質資產團隊重要的業務項目，吳雙榮自2013年起在DWS擔任實質資產資深經理人專責不動產業務，並於2023年起擔任DWS亞太區投資長，持續關注台灣REITs法規的發展。她說，台灣的數據中心、工業及物流中心、辦公室大樓、商用不動產，乃至於具ESG概念的綠建築，對於國際機構投資人都很有吸引力。
市場應具備一定規模的流動性 才有機會蓬勃發
吳雙榮說，以國際市場為例，只要每個REITs商品的資產規模能達到10億美元（超過新台幣300億元），市場活絡具流動性，且有不同類型的REITs商品，以便投資者有更多選擇，國際機構投資者自然有興趣挖掘投資價值﹝表1﹞。
REITs是將房地產資產從直接所有權轉移到上市所有權的重要管道，美國自1960年代就開始發展，是最成熟的市場；亞太地區發展較早的是日本、香港、新加坡；其他新興亞洲由於投資發展限制或稅務影響等因素，發展腳步較晚。印度、菲律賓和中國等國家，最近這幾年也開始發展。
在亞太區REITs市場，大部份市場如日本、澳洲及香港的REITs資產都是集中於當地不動產，新加坡是唯一的例外。除了集中於新加坡資產外，也積極加入海外資產；香港市場成長緩慢，因為開發商沒有太多稅制的優惠以鼓勵將其租賃資產拆分為REITs。此外，香港REITs的交易價格遠低於帳面價值，影響了開發商上市REITs的意願。
借鏡亞洲市場成功案例 他山之石可以攻錯
新加坡65%以上的REITs與新加坡主權基金淡馬錫控股有關，具有高品質資產、良好的公司治理、較低的借款成本，和較低資產管理費用的優勢。過去13年，新加坡透過首次公開募股和二級配售，REITs市場以10%的複合年成長率成長。
新加坡政府透過稅收政策支持措施，積極支持REITs的發展，並鼓勵國際REITs前往掛牌，是亞洲（日本除外）最大的REITs市場；最近5年，新加坡REITs在全球房地產指數中的權重增加了50%以上。目前新加坡REITs9成以上都持有海外資產，占總資產規模44%以上，涵蓋澳洲、美洲、歐洲、日本和中國等各個地理位置。
吳雙榮形容：「透過一個新加坡市場，幾乎可以獲得全球REITs迷你版本的投資機會。」此外，新加坡REITs產品中，也涵蓋工業和物流的REITs，在電子商務成長和人工智慧繁榮等結構性趨勢中，使投資者能夠從中獲利。
其他亞洲國家也開始發展REITs，印度首檔REITs於2019年第2季推出，目前已發展了4檔REITs，產品類型不僅有辦公大樓，還包括商業園區、零售，由於印度是全球外包服務中心，市場長期潛力看好。
滿足國際法人資產配置需求
菲律賓則是在2020年第3季推出首檔REITs，目前有7檔，但產品以辦公大樓為主。至於中國大陸，也是REITs快速成長的市場，從2021年第2季原先推出9檔REITs，到目前已發展成32檔，資產類別多元，包括收費公路、工業園區、汙水處理廠和物流倉庫等基礎設施專案，還有再生能源、經濟適用房和旅遊相關的資產或專案，最近則允許一些商業資產上市。
對於最近幾個新興亞洲國家開始發展REITs，吳雙榮分析，與房地產發展的週期有關。不論是1990年代的日本或2021年的中國大陸，REITs的快速發展也是在經歷地產開發的高速獲利時間後，發展商更有意願去把資產打包成REITs套現，投資者也因不動產可有一定程度的收益率，仍然算是良好的投資標的。吳雙榮說，舉凡退休基金、保險公司等機構投資人，由於有資產配置需求，都會投資於REITs產品。
至於法人資產到底應配置多少比例在REITs及實物房地產？吳雙榮說，法人機構各有不同需求，但參考DWS與新加坡政府投資公司（Government of Singapore Investment Corp, GIC）於2023年共同出版的論文可以發現，實質資產投資組合的投資比例如果能控制在9成於實物房地產、1成於REITs投資，風險與報酬的回報率相對較高。
台灣的REITs市場即將邁向新的里程碑，新增不動產投資信託基金（REITs）可採基金架構發行；吳雙榮表示，國際投資者最看重REITs的資產要能靠自身營運而成長，這包括租金成長與出租率持續成長，除此之外，管理人是否有能力透過併購合適的物件來擴大其REITs資產規模、增加未來優勢，並且在不同的利率環境下都能維持健全的資產負債表，更是評估REITs管理能力的重要依據。（本文作者為退役記者，長期觀察國際金融時事）
Profile 吳雙榮(Ivy Ng)
現職：DWS亞太區投資長、亞洲（日本以外）流動實質資產團隊的高級投資組合經理
學歷：美國哥倫比亞大學商業新聞學碩士、香港中文大學心理學學士
經歷：•領盛投資管理亞洲房地產證券研究分析師
•《iMoney智富雜誌》創始成員
•香港經濟日報（HKET）財經記者
•諾貝爾經濟學得獎者孟岱爾的研究助理
著作：《經濟觀察—QE效應新世界投資策略》
