總論篇》落實居住權利、降低購屋焦慮

從供給面入手、強化社宅建設

111.8台灣銀行家第152期整理、撰文:蘇偉華
住宅政策要成功,政府應採取措施,以新思維提升居住權,讓沒有足夠能力買房子的人有地方住,民眾想法也要改變,正確看待住房的觀念仍待建立,才能解決安穩居住的問題。

個安穩住所是人類的需要、同時也是必要,個體必須要先有居所,群體才能因此生存與繁榮,穩定且安全的住所,滿足人類最基本生理要求,房子的主要功能應該是居住,而非交易套利。當持有房產不再是為了安居,而是透過不動產買賣,利用價差來進一步套利,財團也藉此賺取更多的資本,當房子的交易與投機功能,逐漸凌駕本身用來居住的功能時,就會讓購屋者誤以為追逐房價某種程度與失落畫上等號,真正有居住需求者反而漸漸產生假性恐慌。

重視「適當住房權」 並非人人拚買房

聯合國人權辦公室(OHCHR)在最新報告中指出,作為我們社會生活、情感生活,有時甚至是經濟生活的中心,住宅應該是一處庇護場所,一個能夠提供和平、安全、有尊嚴生活的地方。早在1948年《世界人權宣言》及1966年《經濟、社會及文化權利國際公約》中,均承認適當住房是適當生活水準權的一部分。2019年起的新冠肺炎大流行,疫情之後的經濟危機導致許多人無力支付房租或房貸。OHCHR呼籲,國家、區域和地方政府需要預防新一輪災難性的強迫遷離浪潮,採取迫切措施,應對使人無法享有「適當住房權」社會排斥的歧視模式,確保不讓任何一個人掉隊。

然而,所謂「適當住房權」,應該被視為安全、和平和有尊嚴生活在某處的權利,而非「住宅」商品本身。聯合國報告也特別指出,最常見的錯誤觀念,就是住房權等於人人要買房,或政府要所有人建設住房,無住房者可向政府要求房屋。相反的,適當住房權主要目的在解決無家可歸,強迫驅逐及歧視,並關注弱勢群體,保障人人享有適當住房所需的各種措施。因此,政府的作用不是提供住房,而是協調參與住房建設和改建的行動。因此產生兩個挑戰:對政府而言,如何透過多元靈活的組合策略,讓全民擁有適當的「居住權」;其次,對於民眾而言,要從「居住權等於要買房」的迷思中解放,以生命週期財務規劃的觀點,選擇對自己最適合的居住型態,成為人生必修課題之一。

各國改變思維 增加可負擔居住供給

過去各國針對居住權的解決,最直接的方式就是提高持有成本,例如調升貸款利率,或者課徵房屋稅金。然而,許多國家的經驗皆顯示這種方法成效不彰,且副作用高。例如南韓前總統文在寅因為施行多種打房政策,竟反讓房價創下15年以來最大漲幅,漲幅還贏過新加坡、香港與倫敦。失控的房價,就此導致民調跌至低點。因此,把房地產的居住權與持有房產兩件事分開,躍升為各國政策的主流,主要目的是讓沒有足夠能力買房子的年輕人有地方住,讓民眾免除無處可居的恐慌,引導讓房價炒作的動力逐漸消失。

英國自2017年起推出「半租半買」的政策,藉此降低年輕人購屋門檻。買方只要付出房價的25%至75%不等,就能先擁有部分產權,住進新居,而頭期款最低也只要5%。入住後,只要像付租金一樣慢慢償還貸款,等未來有能力,再把賣方手上其他產權買下來。例如一棟1,000萬元的房子,頭期款只要50萬元,讓年輕人入住後慢慢用繳租金的方式償還本金,實現居住權。

社會住宅建設漸成居住權主力策略

由於歐美各國普遍面臨薪資凍漲,房價節節高升的問題,加上疫情衝擊,讓住房負擔問題更加嚴重,提高可負擔住宅(Affordable Housing)供給成為各國住宅政策的焦點,因此社會住宅(Social Housing)的建設,逐漸成為各國住宅政策的主流。

OECD最新報告指出,以存量(社宅占總住宅比例)而言〔如圖1〕,OECD國家建有社會住宅達2,800萬戶,占總住宅戶數的6%。以荷蘭、丹麥、奧地利、英國、法國等較高,其中荷蘭甚至將近40%,法國社會住宅也有近15%,巴黎市更是高達21%,等於5間房子中就有一間是社會住宅,對比台北市,巴黎土地資源更相對不足,但巴黎市政府仍然訂下2025年社會住宅存量達25%、2030年達30%的具體目標。站在增速而言,從社宅支出占GDP比例來看〔圖2〕,近年來許多國家迎頭趕上,其中紐西蘭、澳洲、奧地利、美國等最為積極。

荷蘭連國定古蹟都可以變成社會住宅,在將古蹟移轉給住宅法人後,將內部空間整修為學生宿舍,租戶還可以申請政府的住宅補貼,許多活化的可能性就此展開。甚至有社宅之都美稱的維也納,62%市民住社宅,維也納更是每年新建9,000戶社宅,增加供給,穩定價格。

此外,社宅納入都市發展計畫一環的作法也漸普遍。社宅的開發不僅提供住宅,同時也在促進經濟發展,例如提供更多的公共設施,也提供創業基地,結合生活、工作和消費,例如除了興建,還要翻新和養護,維持社宅吸引力。

政府努力蓋社宅轉化民眾對居住權觀念

在「有土斯有財」觀念下,長期以來台灣的炒房、高房價問題難以解決,成為歷任政府心中的痛。因此,台灣從2018年成立國家住宅及都市更新中心(簡稱國家住都中心)以來,協助政府辦理都市更新事業之整合及投資、擔任都市更新事業實施者、社會住宅及都市更新不動產之管理及營運等工作,以達成政府社會住宅及都市更新政策中,公私有資產再利用、都市機能活化、改善居住環境及提升公共利益等目標。成立短短幾年來,已逐步看到成效。

然而,社宅政策要成功,另一個關鍵因素就是民眾觀念也要開始轉換:買房絕非人生唯一選項,例如捉襟見肘的月光族,硬要買房可能太過拚命。一旦誤將不動產僅僅定義在負債的框架內,有殼的壓力終將犧牲對生活品質以及對未來夢想的追求。對於有自住的剛性需求者來說,在預算有限下,建議首選蛋白區,利用時間換取空間是明智選擇。一味跟風買屋,恐犧牲了其他人生選項。關鍵是不該受困在追逐房價的恐慌中,卻忽略了面對財務思維的正確態度。因此,面對買屋的沉重負擔時,民眾應該正視的是解決安穩居住的問題,而非僅僅是追逐房價的高低而已。

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