活絡都更動能

都更金融機制》擴大金融機構角色參與

撰文：侍安宇

活絡都更動能

近期內政部、財政部及金管會皆提出都更相關政策，盼以跨部會合作來突破都更困局。本文將倡議啟動政策金融功能，導入中長期資金，協助我國都市更新開啟新里程。

2016年11月蔡英文總統針對都市更新議題做出明確指示，要求執政團隊盡速研擬修法加速推動都市更新，方向有三：第一，對安全堪慮老舊住宅給予足夠容積誘因、明確獎勵規範、減免賦稅、簡化程序等，請行政部門研究，聽取立法院黨團和社會意見，提出方案。第二，公股行庫積極參與都更，請內政部研究相關模式，整合推動方案，提升財務可行性，擴大推動能量。第三，老屋更新推動和配套，請相關部會就《都市更新條例》修正、專責機構設立以及金融機構參與等，盡速協調整合，並與地方政府通力合作，共同努力。

公股行庫老舊行舍可率先更新

相較過往政府對都市更新議題的各項推動計畫，近期最大特點在於重視金融機構的角色參與，此與日本近20年來不斷藉創新都更金融機制，支持都市再生復興的做法可謂不謀而合。若能藉由公股行庫位於市中心的自有老舊行舍率先更新，導入城市公共開放空間與美學，將是一個良好的切入點。公股行庫不動產因為法令規範而不易更新，甚至成為都市老化的表徵。但在金融科技創新的契機下，例如電子銀行與自動櫃員機已逐步取代了對於櫃台業務的空間需要，銀行對營業空間的需求已有轉變，若順此趨勢，改建位處市中心的公股行庫建物，搭配容積獎勵與租稅減免等都更利益，回饋政府取得青創、產業輔導、文創、長照或公托中心等具高度公益的空間，或是對於都更工作最需要的中繼住宅等服務設施，將是一舉多得的做法。

金管會近來已為銀行利用自有行舍參與都更開闢了一條新路，於2017年4月宣布修正《商業銀行投資不動產辦法》，使未來銀行利用自有不動產參與都更後，不動產自用比率將從50％降低為20％，購地自建部分更從最長2年修改為7年。在政策鼓勵下，銀行老舊行舍都更後，資產使用效率可望提高，相信對提升銀行以自有行舍參與都更的意願有激勵效果。

創新不動產金融商品引資金活水

除了自有行舍都更，若能透過《都市更新條例》之修法，鬆綁銀行辦理不動產授信之限制，讓配合政府政策推動都更的銀行，得免除《銀行法》第72-2條的限制，則都市更新將可獲得新的資金活水，必可邁入一個新的里程。金融機構更可主導都更，推出新的不動產金融商品，輔以專業的建商或營造廠搭配，為台灣的老舊公寓改建帶來新模式。

目前台灣雖有高額儲蓄所帶來的中長期資金，但由於缺乏合適的金融商品，使資金無法順利流入都更。若由公股行庫所具備的不動產及金融資源，發展如日本開發型J-REITs一類的都更金融商品，提供中長期資金合理的報酬，將有助於吸引超額儲蓄資金投入都更，這是短期可見成效的穩健策略。而也正因為由公股行庫主導，藉由透明的協商與公開機制，由地方政府提供開發案租稅優惠或容積獎勵等，獲利將不致有流於圖利私人財團的無謂爭議，而相關證券化後的受益憑證，更可流通於金融市場，也不會招致獲利獨厚公股行庫的挑戰。

擔任都更案出資或融資角色

此外，從國外經驗來看，金融機構面對都市更新，除從財務面提供融資及導入信託機制外，應可進一步從綜合效益面著眼，扮演更積極掌舵者的角色。為解決互信協調不足等問題，以有效推動都更，可由政府成立具公信力的都更基金或機構（可結合營建與金融等公會參與），積極主導都更，協助有意願但無專業知識的社區居民辦理都更，再搭配（公股）銀行合作，共同擔任出資或融資角色，除可提高都更案之信任度，亦可平均分攤風險，共享收益。

而近年來所推動的「以房養老」（反向抵押貸款reverse mortgage）政策，也可是後續都更金融機制的一項基礎，藉此減少高齡屋主對於都更計畫的反彈。在日本的經驗中，老舊住宅更新之同意比率門檻很高，受限住戶若屬高齡族群或低所得者，常難取得足夠比率之同意戶。為減輕其換屋時的經濟負擔，促進反向抵押貸款的普及便很重要。所以，日本住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency）為鼓勵60歲以上高齡者參與都市再生計畫，設置「高齡者向け返濟特例制度」，提供重建住宅購入資金，且每月僅償還貸款利息，待高齡者去世後再與其繼承人討論如何償還貸款本金，並將房屋所有權轉移予該繼承人，但如繼承人放棄繼承時，該住宅產權則由日本住宅金融支援機構進行處分，處分後所得利益用於沖銷高齡者借款。

我國住宅市場面臨屋齡老舊及都更案件長久停滯問題，都市更新對於台灣而言，除涉及景觀、都市美學、整體環境舒適度及生活品質外，更值得關注的焦點在於老舊房屋在安全上面臨相當大的考驗，攸關人民生命財產安全。尤其面對高齡化的社會發展趨勢，防災、抗震、無障礙、綠能等之設計規劃至為重要。

世界各國為提升都市競爭力和永續發展，均積極推動都市更新，藉由都市更新相關措施推動都市土地的有效利用，進而建構安全、舒適和充滿經濟活力的生活環境。配合施政決心，銀行參與都更，除了既有放款與興建期信託外，更應進一步強化營運管理處分信託，以及不動產證券化業務服務，如此將可在穩定金融產業，維護資產價值之外，進一步創造金融產業的全新商機。

（本文作者為台灣金融研訓院金融研究所研究員）