地產大亨總統主導 RWA不動產的黃金時代

近期川普家族預告將採以商辦作為標的資產，讓旗下紐約商務精華區的川普大樓、酒店等商業地產經代幣化公開募資。透過產權分割為微型股份，每筆投資門檻僅1,000美元，即可獲得商辦物業部分所有權份額，經資產包裝後出售給投資人。商辦資產透過碎片化技術，開放讓全球投資者僅需以相對低資金即可投資頂級地產／商辦大樓，顛覆既有不動產商業交易模式，資產代幣化讓地產開發商無須仰賴銀行機構傳統融資模式，直接面向全球投資者募資。

美國RWA產業爆發成長商機乃受惠於2025年甫通過《指導並建立美國穩定幣國家創新法案》（GENIUS Act，以下稱《天才法案》），確立區塊鏈帳本與傳統資產產權記錄具備同等法律效力，且允許銀行機構得參與代幣化資產託管與結算業務，打通機構投資者進入RWA市場最大門檻。法案中允許受保險存款機構及其子公司發行和託管支付穩定幣，賦予銀行機構具備合格且受信任功能。既有虛擬代幣託管業務需依賴金融科技公司代管，暴露風險相對高。在既有傳統託管銀行可合法託管RWA代幣私鑰，銀行充當RWA交易節點之第三方保管銀行角色，此讓基金和保險資金等金融機構資金進入數位資產市場大門敞開。

在《天才法案》中載明穩定幣得以作為法定結算層之數位貨幣，對於不動產RWA產業，商用不動產專案可依法使用穩定幣進行商辦租金分潤，而無需擔心被認定為非法兌付交易。房產交易的資金交割可以經由數位穩定幣與代幣產權，在同一筆智能合約交易中完成互換，降低既有房地產交易經第三方交易結算所產生耗時及高託管成本。透過不動產RWA機制設計，將美國多達數十兆美金房地產存量資產進行代幣化，以美元穩定幣計價出售給全球投資者，以有效地將美元流動資金鎖定在美國境內，從而支撐美國龐大債務體系及國家脆弱財政體質。

若從不動產RWA金融監管政策來看，美國證券交易委員會（SEC）在加密專案法（Project Crypto）指出，對於既有商用房產具租金收益屬性類資產，數位代幣化房地產是否符合證券法規規範原屬灰色地域，新規承認能產生收益及租金分配不動產RWA代幣歸屬於證券投資合約所規範範疇。經豪威測試（Howey Test）通過，辦理簡化註冊程序和符合豁免條款即可公開交易發行，最新不動產RWA的監管框架確立在遵循既有證券法基本原則，樹立起數位資產創新發展基本原則。

在美國SEC證券法框架下，不動產RWA法遵依據主要來自以下法源。首先是《Regulation D》，此法允許發行者向合格投資者出售代幣，數量及專案融資無上限，法遵成本相對低；再者如《Regulation S》，主要針對非美國境外投資者，發行方可以向美國境外的投資者出售證券，無需在SEC註冊，此可讓美國不動產RWA擴及至全球龐大的加密貨幣投資者手中，僅限制在於數位代幣發行後的一年閉鎖期內，嚴禁回售給美國投資者；最後是《Regulation A+》，對於非合格機構的散戶投資者開放投資，數位代幣於發行後可在交易所上市交易，提高流動性，缺點在於SEC審計和財會揭露成本高。綜上所述，美國不動產RWA資產除開放讓境內投資人投資，更敞開門戶給非美國境外投資者。

目前美國市場已有多項具代表性的不動產RWA專案，涵蓋住宅、商業地產等商用地產專案。《RedSwan CRE》專案專注於都會區具高價值的商業辦公樓、商務酒店，傳統上該類型資產通常僅機構能參與，該公司透過代幣化，投資者能以最低1,000美元即可參與高達數千萬美元級別的商用地產項目投資。該專案已能將美國商業地產分銷給中東海灣國家富裕投資者。《Lofty》專案強調低手續費和即時資產交易速度，引入去中心化自治組織（DAO）機制，將出租房產收益代幣化，每一枚代幣僅50美元，讓投資者能以極低成本配置美國房地產。代幣持有者甚至可經由投票決定是否在商業住宅修繕屋頂、何時出售房產，允許用戶得隨時買賣代幣，解決RWA流動性不足難題。

《RealT》房產專案模式在於將每套房產註冊為獨立的有限合夥公司，透過房產股權代幣化，將單一房產的產權切分成數千個數位代幣單位，投資者每日可收到去中心化自治組織支付的租金收益，投資者亦可抵押自有房產代幣借出穩定幣，實現房地資產即時流動性釋放。《Roofstock onChain》商辦住宅專案模式在於經由資產打包，每一棟住宅標的會被註冊成一家獨立有限責任公司，並將整個房產產權打包成NFT，買家購買NFT即擁有整個房產數位產權，買家可以用NFT抵押貸款，實現金融槓桿操作以進行買房交易。《Figure Technology》專案強調重構資產證券化流程，經由自建區塊鏈Provenance網絡，將資產發起、服務、融資和證券化程序直接在鏈上運作，無須經由傳統信託公司存託管理服務，實現真正區塊鏈原生資產交易流程鏈上作業。房屋淨值貸款數位化後，透過自動估價與線上核貸，申請人最快可在幾天內獲得資金，而非傳統銀行作業耗時數週。資產代幣化，貸款一旦生成，在Provenance鏈上轉化為數位代幣，記錄完整交易。

在數位不動產交易風險考量，儘管川普政府朝數位資產監管鬆綁，然在SEC會對房產註冊和財報數據披露要求嚴格，對於單個房產項目來說作業成本仍高，這對於小型專案項目，如何降低法遵成本是不動產RWA能否大規模普及化的關鍵。傳統房地產本質上乃是非標準化資產，如何將線下房地產精準估價，並即時反映到鏈上具估值錯配問題，若產生價格資訊錯誤或虛假估值狀況，不動產RWA抵押借貸將面臨巨大清算風險。

再者，美國既有不動產RWA專案，其個別專案架構在不同鏈上各自交易，存在流動性割裂問題，投資者若無法在同一系統介面統一管理數位資產，難以形成統一次級市場交易價格資訊，跨資產／跨鏈互操作性和統一流動性聚合仍是需解決的技術難題。雖區塊鏈本身交易機制具低成本、高效率交易優勢，但管理RWA的智能合約和持有資產的特殊目的機構如何建立一套管理機制仍需審慎評估其作業風險，一旦機構管理不善，或恣意挪用資金，智能合約被駭客攻擊，鏈上代幣價值恐將歸零，需在上鏈交易前對交易設計進行縝密風控系統驗證。

川普總統在上任後，財經政策主軸強調維持美元霸權地位，透過商辦不動產代幣化，境外投資者將可像購買比特幣般自由購買商業地產，且同時受法律保障，足以替美國商業地產市場注入數千億美元流動性資金，尤其在吸引中東國家、亞洲國家等境外投資者，提供一站式跨境美元資產配置交易新模式。將房產代幣化作為抵押品以借出穩定幣發揮高槓桿效應，傳統銀行在接受RWA代幣作為貸款抵押品，更創造出具房產支撐的穩定幣數位資產池。

在川普政府大幅鬆綁數位資產交易戰略驅動，美國不動產RWA產業迎來前所未有的黃金發展期。《天才法案》授權移除金融機構入場最大障礙，讓銀行機構、信託託管機構與區塊鏈技術的融合重構金融基礎設施交易架構，預期美國房地產市場將從低頻大額交易轉向高頻小額交易模式。再者，值得關注的焦點在於美國大都會區商辦地產，將成為全球富豪及散戶投資者資產組合標準配置，房地產將成為鏈上資產核心抵押品，也是支撐美元穩定幣發行的重要支柱。最後，對於川普家族不動產RWA開發項目，現階段仍需將其視為具高度政治槓桿的另類數位資產項目，而非穩定國債收益型資產，其投資風險仍待詳細估量。（作者為台灣金融研訓院金融研究所副研究員）