陣痛難免 但台灣房市或可健康轉型

財政部推出的新青安房貸，導致房市交易熱絡也帶動房價上漲、銀行貸款滿水位，2024年央行祭出限貸令，交易件數及貸款件數雙降，反映市場購屋需求急凍，更造成建商周轉不靈而停工或倒閉。2025年下半年房市走向，大致呈現「量縮、價緩修、回歸理性」的形態，市場進入「夢遊」與「盤整」狀態，預計2025年全年房市將處於「回憶、觀望、盤整、修正」的狀態，市場缺乏激情，買氣將會持續冷卻，成交量會縮減。

預估2025年全國買賣移轉棟數約28萬棟，雖不至於回到2016年的低點，但相較於過去幾年的熱絡明顯下滑。下半年將延續上半年的「夢遊」狀態，市場買賣雙方仍在觀望，缺乏明確的方向。期待房價大幅下跌20%甚至30%，則是「一點機會都沒有」，房價將是「緩修」而非「急跌」，至於合理價位，不會跌破2年前的成交價，對於先前漲幅過大、脫離基本面的「妖市、妖產品、妖價」，則會有較明顯的修正壓力。

市場目前的現況「死死昏昏去」，下半年房市是「夏天穿毛衣」狀態，意味著市場冷清但不至於崩盤，成交量縮減，買氣下降，價格則呈現緩慢修正。蛋黃區（市中心區域）房價修正幅度約3至5%，修正空間有限，因需求仍大於供給，不容易大跌；蛋白區（市郊區域）房價修正幅度較大，預估6至10%以上，但低於市場預期的20%或30%大跌。意味著2025年下半年，賣方將面臨獲利減少的壓力，部分急售的物件會出現讓利，但整體市場不會出現崩盤式的下跌，只是成交量持續縮減，這種盤整與修正狀態將持續一段時間，投資與投機買盤受限於限貸令等政策影響大幅減少，市場主要剩下剛性自用買家和長期資金在支撐。預售屋市場在2025年總價不變，但單價不再創新高，建商透過促銷方式來加速去化；成屋市場則會呈現「量縮、價修正」的局面，但整體房價不會跌破2年前的成交價，建商不會賠錢賣預售屋，仍保有合理利潤才會出貨，並非賠本賣出，頂多是延期推案。

豪宅市場是被「金字塔頂端」撐起來的。豪宅市場價格高昂但買方有限，不是一般人可參與的，交易常是企業主、富豪之間資產配置的一環；豪宅市場不具代表性，也不該拿來衡量一般住宅市場的健康程度，用豪宅成交價來解釋整體房市，是一種認知錯誤。

相較於住宅市場，商用不動產表現相對穩健，商辦市場沒有受到政府打房的影響，加上需求增加，蛋黃區商辦價格仍穩健，蛋白區若價修10%可望見量，這也反映了企業對辦公空間的剛性需求，蛋白區的商辦如果能「讓利10%」，就能「看到買氣」，將有望帶動成交量，使其成為資金的相對避險標的。

雖然整體土地市場因限貸令等政策影響，需求減少、買氣降溫，價格趨於盤整，但依然保持一定的堅挺態勢；蛋黃區（土地核心區）主要剩下都市更新用地，價格仍堅挺，蛋白區（土地郊區域）土地價格則有約5%的修正空間，價格下降可望帶動交易量回升。預估2025年全台土地交易量將縮減至約1,800億元，較2024年約2,300億元減少約500億元，反映市場整體冷淡且量縮，但大幅降價可能性不大，建商在此階段多半持觀望態度，但部分大型建商會利用機會布局優質土地，為未來市場回溫做準備，工業土地在台灣AI科技產業帶動下，需求持續穩定成長，但住、商類土地仍受到限貸令影響，市場較為保守。整體而言，土地市場呈現結構性調整，調整幅度有限且不會崩盤。

決定房市生死的，就是「銀行資金」和「央行信用管制」這兩道「緊箍咒」，利率緩升和信用管制是房市冷卻的主要原因，這些政策有效限制了投資和投機買盤，導致買氣降溫、成交量縮減，使房市進入「量縮、價緩修」的格局，房價會呈現緩慢修正，但不會造成崩盤或房價大跌。新青安政策的實施，雖支撐了部分剛性買盤，但也可能導致部分區域房價的「亂象」，下半年如果政策不放鬆，央行不降息，資金仍將繼續「緊縮」，偏向保守，這將進一步壓縮投資客的空間，市場最終還是要回歸「自住」和「長期置產」客群為主。

銀行大量資金押在不動產，有助利用資金槓桿效應取得穩定資產，提升資產規模與效益，資金運用更靈活，並獲取相對較低風險回報與穩定性，對銀行資產結構有正面影響。缺點是資金流動性較低，銀行資金被鎖定在不動產，可能影響資金調度靈活度，如過度押注不動產，尤其是在房市波動較大或下跌時，可能帶來銀行資產負債表風險集中，一旦房市泡沫破裂或房貸違約增加，銀行將面臨資本占用與流動性風險；信貸集中在不動產領域會放大整體銀行業的周期性風險，風險管理難度較高。大量信貸流向不動產可能導致資金供需失衡，推高房價，形成房市過熱，且資金過度集中在不動產領域，可能削弱銀行對其他產業的支持，影響經濟多元發展。中央銀行及金融監管機構已實施多波信用管制措施來抑制房市過熱並確保銀行資產穩健，這些措施有助於降低金融體系因不動產貸款風險而引發的動盪。

總結來看，嚴格的金融及貸款管控政策有效降溫房市過熱情況，使市場進入理性調整階段，2025年只有「地段、環境、可及性」好的產品才有買氣，房市將維持在「回憶、觀望、盤整、修正」的低迷狀態，房市去除投機泡沫後，價格逐步修正，成交量降低但不會崩盤，形成新的健康發展基礎。（作者為戴德梁行董事總經理）