中國房地產業最近再起風波，開發商依賴購房者的預售資金，但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂，停貸事件就像多米諾骨牌，正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。
繼去年夏天的恆大違約事件後，中國房地產行業最近再起風波。房地產商迫切希望從疫情的影響中恢復，但停貸事件令情況變得更加複雜，從中我們可以看到房地產行業尚未走出困境，問題不僅在於違約方面。事實上，開發商面臨的困境不是周期性的，而是結構性的。
此次危機的焦點是購房者，由於開發商依賴購房者的預售資金，但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊，與商定的交房日期相比，開發商平均延遲14個月。截至今年7月底，這些停工項目涉及至少82.1萬戶，如果按首付比例30%計算，購房者的按揭貸款可以達到7,350億元人民幣，約相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公布的建築項目僅是停工項目中的一部分，如果按照最壞的情況估算，即所有爛尾項目的業主都決定停貸，那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達到2.3兆元人民幣，占抵押貸款總額的6%。
骨牌被推倒一系列連鎖反應海嘯般襲來
停貸事件就像多米諾骨牌，正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營或違約的開發商，如恆大、融創和綠地等，這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀。事實上，在停貸抗議涉及的項目中，僅有32%已經超過了預期的交房期限。換言之，這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心，相較之下可能轉向偏好現房。在這種情況下，十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大壓力，過去4年中（2018年至2022年），預售的比例已經高達86%。
由於市場情緒低迷，房價增長放緩，2022年房屋銷售額下降幅度可能達到30%。這可能會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力，如此一來，從上游材料到下游家電，整條供應鏈都是潛在受害者。
停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0.7%，這個數字到2022年底可能會達到4%以上。不過，房地產貸款僅占銀行資產的4.5%，相較之下，按揭貸款占銀行資產比例達到11%，相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法，例如國務院將設立房地產基金計畫，首期將從中國建設銀行獲得500億元人民幣資金，不過代價是可能會導致建行核心一級資本比率下降。
購房者對開發商失去信心難以輕易復原
此外，中國政府也將調動國家資源，確保未完工住房的妥善交付，從而避免停貸潮越演越烈。但停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心，難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下，家庭更加偏好儲蓄，而非房地產投資。2022年6月調查顯示，即使按揭利率回到2017年的水平，也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲，16.9%的家庭打算3個月內購房，低於2018年年中的36.5%和23%。這種情況下，只有中國政府採取強而有力的措施重建消費者信心，才有可能將浮現的冰山重新沉入水中，否則未來將會為中國和亞洲帶來一系列負面影響。
首先，最普遍的影響是系統性風險加劇，在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。由於房地產占中國經濟增長的三分之一，這種困境的潛在影響會很大。事實上，在今年的餘下兩個季度，甚至到2023年，房地產投資可能一直成為中國經濟的拖累因素。
其次，房地產業可能越來越多的面向國有企業，逐漸改變民營企業占據主導的現狀。一個跡象是，開發商建樓需要土地，正所謂「巧婦難為無米之炊」，但2022年迄今，國有企業購買土地的份額從2019年之前的40%快速增加到74%。這意味著民營企業高槓桿、快速周轉的商業模式已經難以為繼，國有企業有機會擴大市場份額，並從陷入困境的開發商那裡購買廉價資產。
對於亞洲而言，中國經濟放緩，意味著其進口可能會進一步下降，大宗商品出口國或地區對此感受會更加明顯。由於國內房地產建設需求疲軟，中國鐵礦石進口量一直在減少。中國也在積累原油和天然氣儲量，很快地，我們可能也會看到這兩種商品的進口下降。貿易情緒低迷可能會影響新興市場，並對資產價格和信用利差產生外溢效應。
簡言之，此次停貸危機及其對亞洲產生的經濟影響，是值得關注的一個重要風險。中國房地產業大清理的代價高昂，對開發商、家庭、銀行和國家來說都是如此。（本文作者為法國外貿銀行Natixis亞太區首席經濟學家）
