揭開金融穩定 潛在風險冰山一角

中國爛尾樓停貸潮

111.9台灣銀行家第153期撰文:Alicia Garcia Herrero

中國房地產業最近再起風波,開發商依賴購房者的預售資金,但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂,停貸事件就像多米諾骨牌,正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。

去年夏天的恆大違約事件後,中國房地產行業最近再起風波。房地產商迫切希望從疫情的影響中恢復,但停貸事件令情況變得更加複雜,從中我們可以看到房地產行業尚未走出困境,問題不僅在於違約方面。事實上,開發商面臨的困境不是周期性的,而是結構性的。

此次危機的焦點是購房者,由於開發商依賴購房者的預售資金,但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊,與商定的交房日期相比,開發商平均延遲14個月。截至今年7月底,這些停工項目涉及至少82.1萬戶,如果按首付比例30%計算,購房者的按揭貸款可以達到7,350億元人民幣,約相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公布的建築項目僅是停工項目中的一部分,如果按照最壞的情況估算,即所有爛尾項目的業主都決定停貸,那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達到2.3兆元人民幣,占抵押貸款總額的6%。

骨牌被推倒一系列連鎖反應海嘯般襲來

停貸事件就像多米諾骨牌,正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營或違約的開發商,如恆大、融創和綠地等,這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀。事實上,在停貸抗議涉及的項目中,僅有32%已經超過了預期的交房期限。換言之,這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心,相較之下可能轉向偏好現房。在這種情況下,十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大壓力,過去4年中(2018年至2022年),預售的比例已經高達86%。

由於市場情緒低迷,房價增長放緩,2022年房屋銷售額下降幅度可能達到30%。這可能會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力,如此一來,從上游材料到下游家電,整條供應鏈都是潛在受害者。

停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0.7%,這個數字到2022年底可能會達到4%以上。不過,房地產貸款僅占銀行資產的4.5%,相較之下,按揭貸款占銀行資產比例達到11%,相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法,例如國務院將設立房地產基金計畫,首期將從中國建設銀行獲得500億元人民幣資金,不過代價是可能會導致建行核心一級資本比率下降。

購房者對開發商失去信心難以輕易復原

此外,中國政府也將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮越演越烈。但停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下,家庭更加偏好儲蓄,而非房地產投資。2022年6月調查顯示,即使按揭利率回到2017年的水平,也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲,16.9%的家庭打算3個月內購房,低於2018年年中的36.5%和23%。這種情況下,只有中國政府採取強而有力的措施重建消費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中,否則未來將會為中國和亞洲帶來一系列負面影響。

首先,最普遍的影響是系統性風險加劇,在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。由於房地產占中國經濟增長的三分之一,這種困境的潛在影響會很大。事實上,在今年的餘下兩個季度,甚至到2023年,房地產投資可能一直成為中國經濟的拖累因素。

其次,房地產業可能越來越多的面向國有企業,逐漸改變民營企業占據主導的現狀。一個跡象是,開發商建樓需要土地,正所謂「巧婦難為無米之炊」,但2022年迄今,國有企業購買土地的份額從2019年之前的40%快速增加到74%。這意味著民營企業高槓桿、快速周轉的商業模式已經難以為繼,國有企業有機會擴大市場份額,並從陷入困境的開發商那裡購買廉價資產。

對於亞洲而言,中國經濟放緩,意味著其進口可能會進一步下降,大宗商品出口國或地區對此感受會更加明顯。由於國內房地產建設需求疲軟,中國鐵礦石進口量一直在減少。中國也在積累原油和天然氣儲量,很快地,我們可能也會看到這兩種商品的進口下降。貿易情緒低迷可能會影響新興市場,並對資產價格和信用利差產生外溢效應。

簡言之,此次停貸危機及其對亞洲產生的經濟影響,是值得關注的一個重要風險。中國房地產業大清理的代價高昂,對開發商、家庭、銀行和國家來說都是如此。(本文作者為法國外貿銀行Natixis亞太區首席經濟學家

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