銀行家觀點》應避免「不動產信仰」約制了經濟發展

恆大事件的啟示

110.11台灣銀行家第143期採訪、整理:蘇偉華

金研院院長黃崇哲認為,追求經濟持續實質發展,要避免社會形成「不動產只漲不跌」的投資信仰,政府更應尋思將資金導向實質生產面的政策手段,以免民眾將房地產當作財富儲蓄的唯一重要媒介。觀察恆大事件,中國政府與房產業者之間的激烈博弈結果,可以確認的是,過去10多年的房產開發步伐雖然可以壓緩下來,但在這個泡沫經濟消退的過程中,下階段中國房產的面貌,是如同其他產業一樣發生國進民退的情事?還是會有新一代的利益分配型態,創造新的富豪,仍有待觀察。

大事件從地產商財務困難引發連環效應,台灣金融研訓院院長黃崇哲特別提 出他的觀察。他認為,可從三大角度來探討恆大集團因債務違約所引起的金融風險。首先是對房地產業的影響,其次是對金融業的衝擊,最後是對中國下一階段經濟成長動能的影響。

中國政府去槓桿化成效不彰 

首先談到對房地產業的影響,這次恆大集團爆發財務危機,對於中國房產業者大量仰賴高槓桿創造高營收成長的型態,已經暴露出其模式的侷限性。畢竟,授信高度集中於特定產業,本來就對經濟穩定有所威脅,所以中國政府也深知此點,早已進行相關且必要的調控。特別是習近平自上台以來,中國政府多次針對全國,尤其是房產業者進行去槓桿化努力,卻始終未能成功。

市場觀察到的是,當領導喊出「只住不炒」的口號與加上授信三道紅線後,市場上的房價卻持續攀高,顯示出北京與房產業者之間的博弈結果,只會逼得北京逐步加大力道,希望能夠收斂房產飆升的走勢。 

因此,這次恆大等民間房產開發商接連陷入債務危機後,已經更清楚表達政府整頓的決心。如果政府出手解決的對策是由公有企業進行承接,那將標誌著中國政府終於收服了房產巨獸。相對的,如果在一波騷動後,又有新的關係民企房產興起,那將標誌著北京在管控上再度豎上白旗。

應關切金融業是否隨之「國進民退」 

第二項值得關注的是恆大事件對中國金融業的影響,尤其是民營金融業者的後續影響。因為高槓桿的房產開發商.一直善用中國金融市場的管制特性,讓這些公司可以在一般貸款之外,更利用商業票據、理財產品和永續債券等表外負債項目,來與金融業者聯手獲利的重要理財商品開發。 

黃崇哲說,如果這次中國政府選擇放手,讓恆大集團與海航集團一樣進行破產重整,「最後發展的結果很可能是房產業的『國進民退』連動到金融業的『國進民退』趨勢,讓政府資本的產業地位,在未來中國的經濟發展上,扮演更吃重的角色,也壓制了原本相對有活力的民間資本力量。

不動產「只漲不跌」思維將限制成長動能 

最後則是對中國下一階段經濟發展的影響。對照東亞各國快速經濟成長階段,包含台灣、日本與中國等,其共同點是在民間財富快速累積中,不動產等實質資產價格也隨之水漲船高,而歷經了泡沫經濟的階段。黃崇哲解釋,所謂泡沫經濟,指的是許多財富或金錢追逐有限的實質資產,最後勢必面臨修正與調整過程。 

在過去幾年間,由於房價與地產開發已經成為中國經濟發展的重要引擎,甚至地方政府也大量依賴土地財政,也就是利用售地收入來平衡財政上的需要。因此,中國政府對於房價的關心往往比其他國家更為積極。而強制交易價格的特殊政策,也在中國政府近年來的房地政策中扮演吃重功能。正因為這些干預在往日都是相當直接而且有效,於是也就維持了金融市場的穩定,還有形塑出中國民眾對於房價只漲不跌的「不動產信仰」。 

但這次恆大事件的發生,已經可看到地方政府在標售土地的流標率大幅增加,還有房價在短期內的大幅修正,其跌勢甚至到政府要搬出對二手房的限購、限售及限價令等,才能夠避免房價的全面崩盤。 

至於這樣的趨勢是否就會動搖中國民眾的不動產信仰,不再把房產作為財富累積的最主要工具?或覺得是短期衝擊,很快將會雨過天晴,這兩種發展都有可能,台灣金融業者可以更密切的觀察後續。

但是,黃崇哲提醒,中國現存已經有相當龐大數量的房屋超額供給,這些利用高槓桿財務所開發的空樓空城,如果因為恆大風暴而持續價格下跌、價值縮水,將連帶影響金融系統穩定,以及原本就相對有限的民間消費力,這些都會大大阻礙中國經濟發展目標的達成。 

畢竟,追求經濟的持續成長,還是必須有效將資金導向實質生產面,在創造就業的同時,也增加資金的價值。如果整個社會都是將房地產當作最主要的投資與儲蓄對象,而期待並鼓勵房價大幅上漲所帶來的資本利得。一旦流動性出現問題,也就是空握大量房產卻無法支付利息時,此時將不單單是房產的問題,更是整個經濟社會需要付出沈重代價。

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