住商機構總經理陳錫琮：都更推動牛步化 影響房市回溫

《都市更新條例》修正草案通過後，未來除了加強取得住戶共識，公權力執行更是關鍵。而因應社會結構改變，未來的住宅趨勢也將更人性化、科技化、跨界化。

台灣住宅老舊問題嚴重，不僅影響市容，對於民眾的居住安全，更是一大隱憂，被視為房市沉痾之一，儘管政府推出各項都更政策及修法，但都更腳步依然緩如牛步。如今《都市更新條例》修正草案已通過，儘管行政院強調，這是近20年來最大修改幅度，但是否能成為好的開始？

「過去我們為都更所付出的社會成本，真的太大了。」談到過去台灣的都更史，住商機構總經理陳錫琮也頗為感嘆：「通過可以都更的案子已經不多，取得全部住戶同意的又更少了，真正可以執行的，更是少之又少。」

近年來，政府高喊著要推動都更，卻遲遲沒有進展，其中有一項隱形變數，那就是即便老舊、賣相不佳的公寓，價格仍逐年翻高。

理由很簡單，當政府針對某區域喊出推動都更時，當地同意都更的住戶，一定會滿心期待日後房價水漲船高，惜售心態便增強了，「所有老舊公寓都包裝成都更的期待後，交易價格拉高，但卻沒有反映在結果上。」陳錫琮說。

都更陷入瓶頸，老房子價續漲，推動更形困難

對於建商而言，評估是否要主導一件都更案，考量因素不外乎三點：一是可以拿回來的容積率，二是與地主談判後可以分到的比例，三是整體房價的變化趨勢。

第一點，容積率主要是受到政策影響；第二點，則是因建商與居民談判交涉的結果而異；第三點，基本上現在房市是下修的。

「我估計，近幾年都看不到房市有明顯回溫的空間。」陳錫琮分析，台灣面臨少子化問題，再加上年輕人低所得困境也沒有解決，所得支撐力度有限，投機客比例也已經銳減，未來幾年房市應該都會呈現緩步下跌的趨勢，「基本上之後就是買方市場，買方有更多選擇與彈性，談判優勢高於賣方。」

所以，對於建商而言，即便容積率、分回來的比例都談妥了，但若是可以動工的時間遙遙無期，又逢房市低迷期，不啻是萬分困擾。偏偏現在多數的都更案，都陷入這種瓶頸，動彈不得。

「投入都更後，到底要等多久的時間才能執行，完全是未知數，變數太多了，然後現在大家又覺得房市在下修，如果沒有十足的把握，真的沒有建商願意出手。」陳錫琮說。

於是，惡性循環就這麼開始了：老房子價格飆漲，住戶同意都更的考量更形複雜，或是堅持要更高的價格和分回比例，取得都更案共識的難度當然更形困難，導致越來越多建商卻步，眼見都更案成功機率降低，其他建商更不願意投入，乾脆連碰都不碰，於是都更案的成功機率又更低。

修法之後，公權力執行是推動都更成功關鍵

談及這次修正草案的整體修法方向，他原則上給予肯定指出，的確是努力簡明程序、增加誘因，增加民眾對都更的信賴，且有強化政府角色的意味，若政府願意積極協調，對於中長期國內都更案的推動，一定有加分效果。

同時也一針見血指出問題所在：「我們缺的從來就不是法令，而是執行力，未來公權力要如何執行、可以執行到什麼程度？到底哪項機制是有公信力、強制力的？這才是關鍵所在。」

一般來說，最好的情況是「立法從寬，執行從嚴」，可是，台灣往往是相反，立法時設立一堆規定或門檻，真正要執行時，卻因為各種因素而左支右絀。

按照台灣的情況而言，都更最後往往都會淪為政治問題。只要是政治問題，就取決於民意，誰能如願，就是看誰的動員力強、影響民意或輿論的力量大，不見得是「多數可以贏少數」。一談到民意、輿論，政府或執行單位的顧慮又更複雜了。

比方說，按照這次修正草案的內容，只要有一人不同意，就得舉行聽證會，儘管有代為拆遷的機制，但主管機關還是必須先進行調解與行政救濟，也沒有強制規範要必須在多久之內完成。

這些做法，當然都還是為了落實居住正義與程序正義，但也因為如此，若要求地方政府代為執行拆除，官員們應該都還是顧慮重重。所以，各界仍普遍質疑，過去執行都更案時遇到釘子戶的大難題，未來未必可以獲得改善。

對於這樣的問題，他試著提出另一種建議：也許，不一定要由縣市政府來裁示或執行，是否能另外成立一個類似「都更法院」的單位，比照現行的法院制度，區分為地方、高級、最高法院等層級，有異議者可以去申訴，但申訴結果同樣是「三審定讞」，不管是拆不拆釘子戶、限期多久內該完成等，其決定有強制力，基本上就是這個單位拍板定案後就算數。

多方溝通取得共識，取代政府補貼措施

另外，也提醒另一件事：政府應該思考，是否有更好的做法，適度替代過去一味採取補貼措施的思維。

「補貼」是台灣政府習慣的手段，不管是推動電動車、空汙改善等，皆是如此。以都更來說也一樣，為了提高住戶同意都更的意願，政府傾向以從稅制或容積率來貼補。陳錫琮認為，一般企業祭出補貼措施，列為公司福利的一環，這是可行的；但若是政府也都只用補貼方式來思考政策推動，真的能夠帶來成效嗎？

以都更為例，為什麼都更常常窒礙難行？主要是因為住戶之間不容易達成共識。為什麼難以達成共識？其實是因為每一戶住戶的考量與需求都不盡相同，有的住戶可能是剛買下來，裝潢期間已投入很多成本，此時此刻叫他搬遷或打掉，重置成本過高，他的意願當然不會太高。若是這樣的住戶，提供他再多的補貼，都未必管用。

所以，都更想成功，除了盡量溝通，取得共識外，關鍵還是負責執行的公權力，或是有公信力的機制，到底可以發揮多少魄力。

未來住宅應求品質轉變，跳脫價格思維

陳錫琮強調，不論是否參與都更，建商都必須逐漸轉型，讓未來的住宅符合人性化、科技化、跨界化的趨勢。

「以前，房子對大家來說，只是個居住空間，現在是生活空間， 必須要越來越適合休息、放鬆。」他指出，以未來的新房子而言， 綠能、環保建材是基本配備， 加上銀髮社會來臨，業者對於年長住戶務必提供更人性化的服務，比方說利用物聯網、AI（人工智慧）等科技來打造智能生活空間（ 像是智能醫療、遠端照護）等，「總之要力求品質的轉變， 而不是只有價格的提升。」