土地銀行董事長凌忠嫄：民眾購屋需求仍在 成交關鍵在價格

台灣城市面貌老舊，尤其台灣位於地震發生高危險地區，突如其來的強震，恐對民眾生命、財產影響甚鉅，顯示台灣有都更急迫性，這也將為未來房市注入新動能。

伴隨著全球經濟復甦，我國自2016年下半年起出口表現亮眼、迭創新高，帶動國內經濟表現，行政院主計總處分別上修2017年、2018年經濟成長率預估至2.58％及2.29％，而大環境穩步回升的表現也同樣反映在房市上，交易量能逐步回溫。土地銀行董事長凌忠嫄接受《台灣銀行家》雜誌專訪時表示，2017年1至10月建物買賣移轉棟數年增率達9.97％，擺脫2016年大幅衰退16.12％的窘境，受惠大環境持續好轉，2017年房市擺脫谷底，較2016年全台買賣移轉棟數24.5萬棟的史上新低紀錄，2017年可望回升至27萬棟至28.5萬棟間，相較2016年房市動能明顯回升。

房價持續向下緩步修正趨勢仍未改變

對此，凌忠嫄分析，除因基期相對偏低，加上年初陸版肥咖條款推動返鄉置產需求的激勵外，部分賣方持續採取讓利策略帶動買氣。2016年底以來，政府陸續調整不動產相關政策，包括台北市房屋稅調整方案、各地陸續調降公告土地現值、行政院推老屋重建容積獎勵、積極推動都市更新等，加上國內各銀行為攻略房貸商機，宣布放寬房貸條件限制並調降利率，同時總體經濟環境亦有利於房市，而使2017年以來房市成交量明顯回升。

她強調，「目前民眾購屋需求仍在，不過，成交關鍵仍在價格。」順銷個案多因有感讓利而創造銷售佳績來看，消費者的價格滿足點應尚未到達，房價持續向下緩步修正趨勢仍未改變。

同時，國內資金過剩情況嚴重，整體本國銀行存、放款間的差額高達10兆元，一方面凸顯國內錢太多，沒有投資去處，另一方面也使得銀行授信利率無法有效提高。根據金管會統計，到2017年9月底止，本國銀行放款餘額為26.8兆元，存款餘額達36.5兆元，存、放款間的差額近10兆元，反映國內市場資金過剩情況嚴重。

凌忠嫄表示，土地銀行為百分之百公營銀行，積極配合政府政策嘉惠青年首購族群，加強辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，占土地銀行房貸授信總額22.5％，因其前2年承作利率低於土地銀行一般房貸利率，以致整體房貸平均利率略低，另外，受同業競爭影響，利率亦提升不易。

2018年交易量將回升，但仍無法達以往水準

除此之外，依內政部統計資料顯示，2017年1至10月全台建物買賣移轉棟數為21.7萬棟，年增率達9.97％。凌忠嫄預估，2017年全年全台房屋買賣移轉棟數約落於27萬棟至28.5萬棟之間，較過去20年來每年平均逾30萬棟以上的水準相對偏低，並預期2018年交易量雖會進一步回升，但仍無法達到30萬棟以上。

雖然金管會調降本國銀行「以住宅用不動產為擔保之債權」的風險權數，自用住宅由45％下調為35％，非自用住宅則從100％下調為75％，可望降低銀行貸放資金成本，有利業務發展，但台灣房市成交量能否提升，仍得關注後續建商是否讓利，以激勵自住型買方進場意願。

就房市而言，目前最欠缺的是人氣和買氣，因此，該項政策是否足以帶動市場成交量持續上揚，並有助於價格止跌回升的後續效益尚待觀察。

展望2018年房貸市場表現，凌忠嫄、土地銀行仍抱持審慎樂觀的態度，民眾購屋需求仍在，成交關鍵在於價格，看好隨著景氣持續復甦，建商跟進讓利，預計2018年房屋買賣移轉棟數將較2017年些微成長，土地銀行房貸餘額將微幅成長。

凌忠嫄提醒，由於供給面賣壓仍顯沉重，而央行利率政策亦為未來重要變數，在價格下修預期心理依舊存在，以及以自住買盤為主的市場結構下，2018年房市交易價量恐仍處低檔盤整，難有顯著推升力道，價跌量微增格局短時間應不易改變，而賣方讓利程度依然是買氣多寡的關鍵。

民眾誘因足夠 才能加速推動都市更新

另外，根據內政部統計顯示，截至2016年為止，全台30年以上的老屋為384萬戶，且10年後，全台30年以上的老舊房屋會進一步攀升至597萬戶，20年後則有739.7萬戶，尤其台灣位於地震發生高危險地區，若發生強震時，將對民眾生命、財產造成重大威脅，促使政府近年來積極推動都市更新。

為因應潛在災害風險，提升國人居住安全與品質，行政院訂定《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》專法，已於2017年3月30日三讀通過，加速危險及老舊建築物重建。

然而，凌忠嫄保守看都市更新對銀行房貸業務的挹注。她以中國大陸的「拆二代」為例指出，中國大陸近年為了大舉造鎮、造城，實施豐厚的拆遷補償計畫，這一拆造就了暴富的「拆二代」，讓中國大陸聽到都更就會放鞭炮，這凸顯了要民眾配合推動都市更新，要有足夠的誘因才行。

當都更誘因夠強時，民眾會連夜搬離老屋，只求盡快都更，建議台灣若要盡速推動都更，需要從容積獎勵、租稅優惠等措施著手，另外，釘子戶問題也是台灣推動都市更新過程中必須面對的課題。

高齡化、少子化，以房養老商品需求逐年增加

除了都更推動不易的挑戰外，國內房市還面臨了人口高齡化、少子化所帶來的人口結構改變衝擊。

土地銀行為因應台灣走向高齡化與少子化社會暨配合政府推動以房養老政策，自2016年1月18日開辦「樂活養老」以房養老貸款專案，首創「利息全數掛帳」方式，提供銀髮族群安享樂活退休生活，並善盡土地銀行致力照顧高齡者的企業責任。

根據土地銀行統計，截至2017年11月底止，土地銀行「樂活養老」以房養老貸款專案累計承作631件、金額30億元，居國內金融機構第二位。

以房養老業務可解決高齡化社會老人現金流等問題。凌忠嫄提到，我國自有住宅占不動產市場比率高達8成，許多年長者於退休後雖擁有房子，卻缺乏現金流，導致老年生活大受影響，土地銀行推行以房養老產品可幫助年長者活化資產，提升退休生活品質，為兼具公益的利基型產品。

此外，近期軍公教勞族群年改議題持續沸揚，銀髮族因退休金縮水而對退休後的生活深感不安，恰為以房養老商品帶來商機。台灣人口結構走向高齡化及少子化的趨勢下，預期未來這種銀髮商品需求將逐年增加，土地銀行推行該項產品，在配合政府政策與善盡社會責任外，亦能提升土地銀行房貸績效，可謂三贏。