金融挺都更

公股行庫積極投入都更 展現亮眼實績

為能加速都市更新、建構居住安全，財政部除召集公股行庫盤點自有土地、行舍，進行資產活化外，也鼓勵公股行庫提高對民間的都更融資，聚焦危老重建與都市更新業務。

兆豐銀：已核准超過300億元都更案進行

兆豐銀行目前已核貸的都更案件達20多件，合計已核准超過300億元的額度，正有待依據核准案件的都更完成進度陸續撥用；對此兆豐銀行指出，目前所承作絕大部分的都更案，多集中於雙北地區，最主要原因在於雙北地狹人稠，須藉由更新改建方式，使土地使用更有效率。

也因為這個原因，兆豐銀行辦理的都更案，一般基地大小多為500坪以內，少部分案件更新面積較大者，則位於台北市蛋白區或新北市地區，例如現在持續洽談的案件中，亦有一件總坪數超過千坪以上的都更案，即屬這種類型。

而除了台北市外，新北市亦是辦理都更的重點區域。例如兆豐銀行即在三重區承辦一處因早期工廠與住家鄰立，生活條件不佳的都更案，該案經實施者整合後，兆豐銀行同時提供相關融資7億元以協助該案辦理更新。但兆豐銀行主管也特別釐清，並不是只有雙北市才有都更，兆豐銀行的觸角更延伸到其他縣市，例如兆豐銀行已有承辦一處位於桃園市的都更個案，該案基地位處老桃園市中心，建物老舊自不在話下，基於評估可行後，兆豐銀行提供超過10億元額度挹注都更工程進行。

整體來看，從兆豐銀行辦理都更案的類型指出，除了依據《都市更新條例》辦理的都更案之外，在新北市地區的簡易都更與危老條例案件中，兆豐銀行的承作近期也顯著增加。如兆豐銀行最近即接下台北市中山區附近的一個危老自主更新個案，該案是由地主自力更新，待台北市危老申請規範公布後，即可提出申請，兆豐銀行目前亦已就本案規劃融資條件，提供財務後盾。

對此兆豐銀行授信主管進而深入解釋，主要原因可能是政府為鼓勵百分之百地主同意辦理改建，除同意時程可因為免除都更審議流程，因而較按《都市更新條例》申請快速之外，且仍可享有一定容積獎勵，包括簡易都更獎勵20％、危老最高獎勵則可達40％，因此預期未來此二種「類都更」案件，可能較「正都更」案件有「後發先至」的趨勢。

不過另一方面，由於「正都更」案件提供土增稅減徵40％優惠，則是「類都更」案件所沒有的，因此兆豐銀行主管也根據客戶的意見回饋提出建議，為加速都市更新的速度，政府或可考慮再給予具一定規模以上的「類都更」案件，於採協議合建時，比照都更案件採權利變換土地過戶時，土增稅減徵40％的優惠，以提高地主參與意願，加速政策的實現，使銀行對於政策的配合更有著力點。

一銀：活化舊行舍，更多樣化參與都更

公股行庫自有行舍參與都更，也是政府對行庫投入都更的另一重要期待。其中，第一銀行2017年以來，已先後對大同分行、延平大樓、中壢分行兩起舊行舍的都更活化動工。對此一銀主管表示，2017年在配合政府都更政策推動方面，一銀積極重建部分老舊行舍，並以自有土地參與都市更新，可說為重要的都更工作重點，亦透過都更方式快馬加鞭進行資產活化，可說一舉兩得，一方面以自有行舍協助政府推動都市更新計畫，來活絡都市景觀，改善環境品質；另一方面亦提升一銀的資產使用效益，而且一銀在自有行舍參與都更時，也結合「綠建築」規劃，幾乎清一色都以「綠建築」來打造都更後的行舍新面貌。

像是一銀的中壢分行行舍參與都更活化的新建工程，可說為啟動中平商圈都市更新揭開序幕，新大樓就坐落於桃園市中壢火車站前，將計畫興建地上7層樓、地下2層樓，總樓地板面積約1,748坪的全新多功能大樓，並打造成為中壢分行行舍以及資訊異地備援中心，未來將可出租給店鋪、辦公室使用。而這棟中壢大樓，亦將取得內政部頒發的「黃金級綠建築標章」，都更後的新大樓將以「綠建築」問世，亦將寫下當地商圈再生的重要里程碑，並創造政府、企業與里民的三贏局面。

除了中壢黃金地段的行舍都更動工之外，包括一銀的大同分行及延平大樓等2處舊行舍也加緊腳步進行都更。

一銀主管進而說明，大同分行的老舊行舍是採與鄰地合建開發方式進行改建，該合建案坐落於大同區重慶北路三段與昌吉街口，規劃為地上15層、地下3層的高級社區大樓，並為該地段帶動都市更新契機。

而在2017年7月正式開工改建的延平大樓，前身則為「商工銀行」舊總行大樓，原為地上6層樓、地下1層樓的建物，一銀主管表示，新大樓將坐落於延平南路與開封街口，將為第一金融集團的辦公大樓，預計完成重建後，將擴增為地上13層樓、地下3層樓的黃金級綠建築新大樓，總樓地板面積約3,459坪，可說為老行舍換上新面貌，且延平大樓行舍新建工程的開展可說啟動北門地區都市更新，該案同時也是北門地區首件大型重建案，已為北門商圈復甦拉開序幕。

土銀：承作都更件數及金額居公銀之冠

土地銀行主管指出，截至2017年10月底止，該行累積承作都更案件達118件、累積承作額度計1,047.31億元，不論件數及金額均居公股同業之冠，且合作的建商眾多，其中2017年度新增承作的都更案件包括正義國宅都市更新案、吉美建設北投文林段都更案、聯上開發士林天母段都更案、三暉建設板橋府中段都更案、文傑建設板橋僑中段都更案、中租建設北投立農段都更案、日觀實業大安區金華段都更案等。

對於承攬都更業務的方式，土銀主管進而說明，除了配合政府加強推動都市更新業務而成立「都市更新推動小組」來推動都市更新與都市危險及老舊建築物加速重建之外，土銀還透過都更管理行政機制、追蹤公辦都更招商資訊、參與縣市政府舉辦的推展都市更新業務活動等方式，積極爭攬公辦都更，以及民間自辦都更案。

而對於老危重建的部分，土銀也特別在2017年7月28日常董會通過「土銀辦理老危重建貸款要點」，凡是符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定，或符合地方縣市政府訂定重建相關規定，或經政府指定的評估機構認定為危險建築物，或屋齡達30年以上建築物者，上述4大類型的個案，只要在取得建造執照後，即可向土銀申請貸款，最高可全額貸款，以協助借款人取得重建所需資金。

土銀主管也表示，目前已有新北市、桃園市、台中市及高雄市等4地方政府開始受理民眾申請重建計畫，其餘各地方政府刻正研擬相關配套措施。而土銀所推出的貸款專案，對於30年以上老舊建物改建部分，只要檢附建築執照即可受理辦理，包括在2017年11月已在新北市成功核貸土銀的首件申貸案件，金額約1億元，目前各分行亦分頭積極開發潛在客戶，提供包含購地融資、建築融資、週轉金融資，及其他與推動及實施都更事業相關所需週轉金融資，以及信託與存款等業務。

除此之外，土銀也有以自家不動產，總共7件來參與鄰近的都更案，合計總地坪面積已將近700坪，其中以敦化南路一段一號，總面積達354坪的松山分行都更案最具有代表性，土銀本身的土地在其中占比達94.36％，根據目前的最新執行進度，土銀已依照《採購法》，辦理公開遴選來選出實施者。

而其他以自有土地參與的6件都更案，分別位於大安路、信義路四段、杭州南路一段、泰順街、四維路等北市精華區，位於大安路二段80號的都更案可說最成熟，已在2017年4月底獲北市府核定實施，至於位於杭州南路一段的都更案，目前已送交北市府進行都市計畫審議。

合庫：新北永和千坪都更案備受矚目

合庫目前已核貸總共257億元的都更融資金額，2017年並已提前達標，現在累積已承作26件的都更案量，2018年預定再新承作5件，其中，最具指標的案例為近來正在進行的永和地區，多達176位住戶的都更案，這些住戶絕大部分都是當年的大陳義胞後代，總地坪面積達1,000多坪，估計都更之後的價值可達百億元。

合庫眾多行舍裡，目前推動都更進度最明朗的包括位於國父紀念館捷運站出口旁的寶通大樓，以及板橋高中正對面的板橋分行大樓，和位於南京東路上的京東員工宿舍，這些以自有行舍為都更標的之案件，都將以合庫金旗下的合庫資產管理公司作為實施者。其中，寶通大樓的都更案，現已交台北市政府的都更審議委員會審議中，進度可說最快。

除了上述3件之外，先前合庫也曾評估過將其位於捷運大安站後方的資訊大樓、捷運新莊線經過的新莊分行與三重大樓，和位於中山堂正對面的城中大樓等案進行都更的可行性，不過仍以上述3件的執行進度最為明朗。

合庫金由於多年前先後合併了十信、農銀，因此所持有的不動產數量除了臺銀之外，可說全體公股行庫最多，其中，位於大台北精華區的房產亦為全體行庫之冠，使合庫以自有行舍參與都更重建的前景，相當被外界看好。

華南金：以AMC推動國內首件工業區都更

對於都更，華南金控則以旗下華銀和華南金資產管理公司（AMC）雙軌並進，其中，華南金資產管理公司已在2017年年中推出首檔代表作，也是全國工業區都更的首例，該公司所有位於新北市土城工業區的都更案，已在2017年6月底取得新北市政府都更處的核定函，亦為經濟部工業局開發產業園區通過都市更新申請的首例。

一般都更的焦點多集中在住宅區，而華南金資產管理公司則同時注意到工業區其實也有都更的需求及商機。華南金控主管指出，土城工業區是經濟部工業局於1975年間開發完成的產業專用園區，迄今已逾40年，園區內多為高建蔽、低使用強度的老舊透天廠房，在使用機能上不敷近年來快速變革的產業需求，預期由華南AMC所執行的這個工業區都更案，將可帶動工業區的更新及再生，活化產業的競爭力。

華南金控規劃投入20餘億元於土城工業區興建兩棟大樓，其中，在2,000多坪的基地中留設高達845坪的開放空間面積，一棟與地主合建地上15層的廠房大樓，另一棟則由華銀興建地上12層的新資訊中心大樓，資訊中心符合耐震能力達7級，以及國際認證機構硬體環境等級達第三級Tier 3的標準。華銀也看好，完工後對工業區市容的改善、停車卸貨的交通問題，以及救災作業的疏散空間等，均有重大的示範作用。

除了上述與集團AMC公司合力推出的都更案之外，華銀另一個都更融資代表作，則是位於北市中心長春路與松江路交叉口附近的昇陽建設「長春都更案」，該基地鄰近四平街商圈，占地約426坪，住戶眾多，自2009年底劃定更新單元後，2017年中已開工，預計2020年完工。

華銀主管指出，該案鄰近四平商圈，更有捷運中和新蘆線及松山新店線交會的松江南京站作為交通樞紐，立地條件佳，在改建前僅為2至3層樓的老舊建築，如不辦理都更改建，將嚴重影響主要道路沿線景觀，亦無法與相關重大建設相互配合，未來將改建為地下3層／地上11層，共計48戶的鋼筋混凝土住商混合大樓，1樓計有8戶將供店鋪使用，2樓以上計有40戶則為住宅使用。

在都更領域的業務上，2017年已核准了57.5億元的都更融資，且不動產開發信託亦為主力業務，除了原地主將單元內的土地及合法建築物產權交付信託之外，實施者亦將全案營運資金交付信託、專款專用，以降低改建過程中可能產生的風險，對於原地主與實施者，信託均提供相當的保障。

臺企銀：都更融資、自有行舍都更並進

臺企銀也採取都更融資、自有行舍都更兩路並進的策略來支持都更政策。臺企銀高層指出，目前進度最快是位於北市瑞安街與國美建設合建的都更案，分配價值高達5.9億元；第二案則是位於台北市重慶南路的舊有總行，現在正與同屬公股機構的台灣金聯展開合作；第三案則是新北市板橋分行，現在規劃中。

而在都更融資方面，臺企銀2017年以來，已核准都更融資逾65億元，另外還有正在簽核中的案子亦有59億元，而已開始動工的都更融資案共有6件，其中，台北市最大海砂屋社區「延壽國宅」都更案，除了一銀參與I區的都更融資之外，臺企銀也成功爭取到該國宅K區的都更融資，並已在2017年10月動工。

80年代完建，緊鄰民生社區的「延壽國宅」當中I區、J區、K區、M區、N區及O區均為海砂屋，交屋後常發生水泥塊掉落、漏水及鋼筋裸露等居安問題，使住戶倍感困擾，經20年紛擾後，中華工程以原住戶室內坪數一坪換一坪，外贈一個平面車位方式整合M區（30戶）、K區（85戶）、I區（203戶）及J區（336戶），現為台北市面積最大都更案，總地坪共有5,629坪，規模之大可以想見。

光是臺企銀都更融資的K區基地，就有868坪，臺企銀指出，對於延壽國宅的K區基地，預計興建地下3層、地上13層至15層住宅大樓3棟，規劃成121戶及142個平面車位。除了延壽國宅之外，臺企銀另外還有位於台北舊社區大稻埕，及位於杭州南路一段與仁愛路交會處兩個基地的都更融資案，正在進行。

臺企銀主管說明，大稻埕都更案的基地，就位於保安街與甘州街的交接口，整個街廓共有811坪，臺企銀共為此撥出22億元都更融資；而杭州南路一段的基地，亦撥貸16億元，總地基為620坪，預計完工之後的總樓地板面積將超過6,000坪。

臺銀：捷運圓山站3,000坪都更將啟動

而龍頭銀行臺銀，2017年以來更核准了340多億元的都更融資，而最具代表性的自有行舍都更案，即位於花博原址，捷運圓山站西側的3,000坪基地，這個都更案是由臺銀與內政部營建署攜手合作所推動的「公辦都更」，近98％的土地全由臺銀所持有，臺銀與營建署估計，該都更開發計畫將引進都更實施者投資近14億元，屆時落成的不動產總市值，估計至少超過50億元，也成為目前各大行庫所推出都更案裡，幅員面積最廣的一處。

臺銀主管指出，該基地南連台北車站、中山足球場、美術公園、新生公園，西接孔廟、電信局機房所在，位於承德路三段的北大同文化園區及迪化運動公園，東接台北市立美術館，倘若能依照臺銀與內政部營建署所勾勒的住商複合式開發計畫來進行都更，正好可將週邊的這些休閒設施容納進來，不僅能構築出一個完整的生活圈，也可說是城市再造的體現。

彰銀：北門分行都更將兼顧文資保存

而彰化銀行在大台北地區共有5件自有房地參與都市更新計畫，其中有1案已經在進行權利變換，2案在進行事業計畫審查，尚有2案仍在協調整合階段；另外1案正在積極評估是否參與都市更新。

此外，也選定5個屋齡較為老舊的行舍進行都更，包括大同區的北門分行、中山區的天津街宿舍、延平南路、中山北路等地的不動產進行重建，合計面積共2,100平方公尺，其中北門分行的歷史建物問題，使相關的都更計畫跑了10年之久，在2017年12月終獲解決。

彰化銀行北門分行舊址建物1948年落成，共3層樓高，該都更案因為牽涉到文物保存問題，都更程序跑了10年，彰銀爭取，希望兼顧都更與文資保存，用新建物仿舊重建立面的方式保存意象，不要影響都更案，最後出任文資會主席的台北市副市長鄧家基裁示，不給予文資身分，但未來都更設計審議時，要盡可能保存相關歷史記憶，使北門分行都更案終於可以移開這道障礙。