都更金融動起來！

銀行推展現況》公股行庫帶頭

採訪、撰文：劉書甯

都更金融動起來！

在政府大力推動都更政策之下，「都更金融」的重要性已越來越高，內政部、金管會不僅透過修改都更法，或是直接發出函令修改規範等方式，合力排除銀行業者投入都更的障礙，財政部轄下的各大公股行庫，更被寄望成為整個金融業引領都更金融的火車頭。

財政部已在3月份正式下達指令，要求各大行庫依照都更的劃定單元、整合、提交事業計畫、權利變換等4大階段，按季管考每家行庫對於所參與都更案的進度。

重要政府部會強力督促轄下不動產眾多的各大行庫所主導或以自家土地參與的都更案，開枝散葉的腳步已經加快，包括臺灣銀行與內政部營建署所合作的「捷運圓山站」西側地區（即花博原址）都更案、第一銀行位於水源快速道路旁的水源路都更案、臺灣土地銀行位於敦化北路1號的土地改革紀念館大樓，以及合作金庫銀行搬遷到中崙總部大樓之後，隨即將啟動位於北市東區精華地段，捷運國父紀念館站旁的寶通大樓都更案、臺灣中小企銀位於重慶南路書街、大安森林公園旁等都更案，均被上述行庫視為最新的「指標都更案」代表作，正積極進行中。

以自家土地參與都更

臺銀啟動3,000坪花博原址都更計畫

而號稱各大行庫之中「地王」的龍頭銀行臺銀，最引人矚目，就是占地3,000坪，台北市「花博」原址的捷運圓山站西側都更計畫，這也可說各大行庫目前所推出都更案，幅員面積最廣的一處。同時，備受關注還有另一原因，這是和內政部營建署一起攜手合作的公辦都更。

捷運圓山站西側的3,000坪都更計畫是由臺銀與台北市共同出地，其中臺銀持有土地比率將近98％，並以庫倫街為分界點，切出南北2個街廓，A區為1,600坪、B區為1,400坪。此案在臺銀與內政部營建署會商、奔走多年之後，如今時機成熟，開始啟動對外公告遴選、招標合作建商及土地開發商的程序。臺灣金控暨臺銀董事長呂桔誠認為，都更計畫應結合整體的都市再造計畫，有系統的進行，而這項3,000坪公辦都更計畫，大致已具備這樣的規格。

此案之所以受到外界期待，一方面在於實施都更的區塊面積夠大，另一方面南連台北車站、中山足球場、美術公園、新生公園，西接孔廟、電信局機房，位於承德路三段的北大同文化園區及迪化運動公園，東接台北市立美術館，倘若能依照臺銀與內政部營建署所勾勒的住商複合式開發計畫來進行都更，正好可將周邊的這些休閒設施容納進來，不僅能構築出一個完整的生活圈，也可說是城市再造的體現。

另一特點則在於特別設立了所謂的「安置中心」，來安置受到都更影響的原地主，這正是很多學者專家所建議的「中繼站」模式。臺銀主管對此表示，該案分成A、B區的開發，其中，不論A或B區的住戶，將先一律由得標B區都更實施者資格的建商，提供部分空間來安置私有地主，建商也將給予租金的補貼。

目前該案會分成2階段來進行，第一階段先遴選出建商或土地開發商作為B區都更的實施者，開發出住宅、辦公室、商場等住商複合式大樓，然後讓A區的居民透過權利變換等方式，移居到B區，然後讓A區成為素地，再讓臺銀在第二階段，另行以設定地上權，或其他活化資產的方式來對外招商開發。

合庫4處精華地段行舍已送件都更

另外，在全體行庫中，不動產市值僅次於臺銀的合庫，分行家數多達270家，很多行舍正好作為現成的都更基地。合庫高層對此指出，迄今有24件都更案，總金額達228.8億元，目前也有4大都更案已著手展開報送台北市都發局等主管機關的程序，分別是寶通大樓、圓山分行、距離中崙新總部大樓僅數步之遙的中崙分行，以及位於南京東路上的員工宿舍等4處，其中以南京東路員工宿舍的都更案最為成熟，已在月前獲台北市都發局通過。

而在這些都更案裡，寶通大樓是唯一由合庫出面主導的，並且已委任同一個金控集團旗下的合庫資產管理公司來進行，作為都更代實施者，以排除現行《銀行法》限制銀行不能作為實施者對於銀行投入都更案所造成的限制。

金控公司（銀行）轉投資資產管理公司

某種程度而言，金控公司（銀行）轉投資資產管理公司（AMC）的加入，特別是同一金控集團的AMC，不僅發揮了金控的綜效，而且使銀行、金控參與都更案，能有更多不同的面貌，它讓銀行不再只能作為民間建商，或是住戶的「跟隨者」，而能更積極的稱職扮演主導者。

然而，AMC參與都更，作為實施者，仍然是「缺了一腳」。繼《銀行法》第72條之2、第75條的規定金管會、內政部已設法解禁之後，各大行庫下一步爭取金管會鬆綁法規的重點，正放在AMC的2大禁令，一是不能對都更案投資；二是金控旗下的AMC僅限於參與自家金控集團不動產的都更案，希望能把限制解除。

AMC參與都更現存2大禁令待解

主掌銀行都更業務的行庫主管分析，倘若這2大都更禁令不解除，那麼在公股金控旗下的AMC公司即使有心助陣都更，但所能施展的空間也將大受限制。

上述AMC與都更相關的2大禁令，主要與金管會在2015年8月所發布修正之後的「金控公司及銀行轉投資資產管理公司營運原則」有關，該規範對於金控旗下的AMC公司營運範圍限制，一是要求這類AMC在參與都更時，不得注資，亦即投資；二是限制金控旗下的AMC公司，僅能從事金控集團資產的都更計畫，其他則禁止。

大型行庫在配合政府所推進的「都更金融」政策，之所以高度仰賴同一集團旗下的AMC公司協助，最主要是金管會在2004年就已發布規定，都更業務由於已超過包括《銀行法》、《信託法》等法規所規範的銀行業務範疇：「因此銀行不能作為都更實施者。」這使得銀行對於都更案，即使居於主導地位，也不能直接出面，而必須找所謂的「代理實施者」。除了由轉投資的建築經紀公司之外，另一作為代理實施者的重要機構，就是AMC公司。

了解歷史背景的行庫高層對此指出，從金管會的立場來看，金管會對於大型行庫鬆綁上述禁令的訴求，並非沒有考慮，而是在擔心另一個問題：「銀行利用AMC可以注資的方式，變相把《銀行法》第75條對於自用不動產必須占一定比重的限制給化解。」

但倘若因此讓AMC「不能投資」都更案，等於是造成都更金流上的其他障礙。特別是都更前期包括整合、舊屋拆除這些階段，不少銀行業基於風險考量，不見得敢挹注資金，此時AMC加入注資，就可發揮相當的互補效果，並可幫沒錢都更的居民解決經費問題，但倘若AMC不能注資，除了前述的金流受阻之外，對於AMC業者來說，更嚴重的問題在於因為不能投資，而無法參與其後的產權分配，亦使AMC業者參與都更的誘因全無。

但這道禁令如能解除，那麼除了AMC業者參與誘因大增之外，更能因此參與都更後的產權分配，順勢化解銀行業者在《銀行法》第75條所受到的非自用不動產不得高於一定比率的限制。先前金管會已願將《銀行法》第75條所規定的與都更相關的自有行舍比率，從50％降到20％，倘若AMC能再被開放進來助陣的話，自有行舍比率限制對銀行來說將更不是問題。

14家金控及銀行已轉投資AMC

另一個問題，在於金控旗下的AMC，被要求在都更業務上，僅能以投入自家集團不動產相關為限，也使得這些AMC，不能去參與其他的民辦都更。現在公股行庫被政府要求作為執行都更金融政策的「觸媒」，但在現行規定之下，這些公股金控旗下的AMC，因為有金控這層「殼」，未有助力反而成為承作業務的「阻力」，也致使在都更業務上，不能作更大的發揮，主管機關應設法排除這類「路障」。

上述2大對於AMC的「都更禁令」若得以鬆綁，那麼都更金融將不只限於公股行庫，而是更有機會向外擴展到其他民營金控，成為整個金融圈的「全民運動」。因為在國內的15家金控裡，包括了合庫金、第一金、華南金、兆豐金、台新金、中信金、富邦金、元大金、開發金、新光金等10家金控，旗下都有AMC，若加計上海商銀、遠銀、陽信銀、板信銀這4家銀行所轉投資的AMC公司，那麼金融業轉投資的AMC，總計有14家都能因為法規的解禁，在都更業務上大有助陣銀行的施展空間，讓有心配合都更金融政策的金融集團，更能借力使力發揮更大的效果，且為政府積極推展的都更金融政策，引入更多的資源。

都更信保基金有待建立

都更案通常可以拆解成2個過程，到了後段的「發布實施」時，就等於是一般的「土建融」階段了，真正最困難的地方在於前期，一位行庫主管坦言，很多銀行鑑於都更案的「前期」風險很高，加上經驗不足，通常只敢在融資的「後期」，亦即確定要開始實施建融的階段，才敢撥款，至於前期的舊屋拆除，銀行往往因為擔心住戶意見整合曠日廢時，「拆了之後萬一住戶的共識生變該怎麼辦？」而不敢在前期投入資金，這也使得很多住戶倘若付不出錢拆房子， 都更案就沒辦法開始。

解決都更案「前期」融資取得問題

包括土銀、合庫等公股行庫，都持相同看法，就連在各大行庫裡，承作都更以可承作100％融資聞名的一銀，也直言在更新單元劃定前，銀行原則上的確無法融資。對此一銀高層解釋，單元劃定前代表尚未依《都市更新條例》啟動都更程序，不符銀行授信原則，因此才無法提供都更融資。

即便等到事業計畫核定的階段，一銀高層認為，因同意比例尚未達法令規定，且獎勵容積、個案仍在審議中，融資評估不確定性仍高，導致仍有一定的成案風險，因此銀行是否提供融資仍須個案評估，但是已有提供部分「前置作業」的可行性。

至於何項將評估放行部分前置作業融資的主要指標？一銀高層說明，包括同意比例、擔保狀況、個案發展情形等，都是銀行在評估給予多少「前置作業」融資額度的重要參考。

臺企銀從2012年2月完成首件自建型都更案以來，到今年3月底已參與9件都更案的執行，對於其中的疑難雜症，臺企銀主管認為，都更劃定區域的住戶參與都市更新，最常見的困難主要有三，包括：1、原住戶個別財務、資力狀況差異大，尤其以經濟收入較低、債信較差或年長住戶造成還款能力評估較有疑慮；2、都更土地不易完全設定予銀行提供融資擔保，債權保障薄弱，銀行融資風險相對較高是另一個常見的問題；3、都市更新案從初期籌劃至實施完成常耗時多年，此過程變數很多，對於都更前期所需要的資金，在銀行授信評估風險上確實偏高。

針對上述的疑難雜症，一方面除了銀行在都更方面必須累積更多經驗及專業，以在困難重重的整合階段就能「提前」幫助住戶投入都更案之外，也有不具名的行庫主管建議，除了前述AMC的2道禁令解除之外，主管機關不妨模仿中小企業信保基金、農信保，或華僑信保基金等模式，考慮設置專案基金，例如，建立都更信保基金，針對都更業務提供都更信用保證，並依照不同的風險狀況，給予不同的成數。

為此，成立都更信保基金被認為可行性高。一銀主管分析，由於在整個事業計畫核定之前，都更成與否仍有一定的風險，因此政府應可考慮由主管機關（地方政府）成立基金或信保基金提供保證，以協助部分前置作業的融資進行。

逆向抵押貸款結合都更融資

而現在各大行庫幾乎每家都推，也有民營銀行中信銀加入戰局的逆向抵押房貸，也成為行庫主管建議「解套」上述住戶融資問題的另一個方向。銀行主管表示，逆向抵押貸款的機制，可讓原住戶定期得到撥付金額，正好作為有心參與都更案住戶的自費來源，也是可以考慮結合都更融資的另一途徑。

國內不動產放款量最大的土銀，自從2001年投入都更業務以來，累計挹注都更的金額已超過千億元，目前都更融資及信託總金額為業界排名最大，而土銀位於敦化北路1號，占地370坪的土改館大樓都更案，將在本月正式啟動《政府採購法》的遴選程序來辦理。土銀主管對於銀行參與都更融資的現況指出，都更在融資成數上的多寡，與銀行對都更實施者的信賴度，以及都更標的所在位置最為相關，一般而言，常見的融資成數大約在7至8成左右，也就是都更實施者必須出2成的自備款。

而常見的都更實施者，包括AMC、土地開發公司、建築公司、建經公司，特別是各大行庫除了AMC之外，旗下都有建經公司，例如，土銀轉投資中國建經、一銀則有東亞建經、合庫則有合眾建經、華銀則有中華建經公司。土銀指出，一般而言，有這類型的都更實施者出面，由於有一定的財力，因此較不會有因為受限於住戶的財力，導致都更無法進行的問題，至於財力有限的住戶，則可以透過之後「權利變換」的方式來解決，例如，在權利分配時，可選擇坪數比較小的房子作為變通。

銀行協助住戶「自力更新」

銀行參與都更案，還有另一個重要的功能，就是帶給民眾信心。華銀近來正投入光復南路的一項都更案，約有60名住戶參與其中，每場協調會華銀都有參與，對此相關主管即指出，銀行公信力其實比一般建商來得高，銀行雖然無法左右住戶的權利分配，但可增加住戶對都更案的信心，往往也能因此提高住戶接受整合的意願。

銀行加入能提高住戶整合意願

在各大行庫的都更案例裡，一銀、華銀都有自主更新的案例。一銀在「自力更新」類型的都更案件，經驗可說相當豐富。對於「自力更新」類型都更案的優點，一銀高層分析，在各種都市更新模式中，因自力更新為地主「全數分回」，較符合都市更新的真諦，但一般來說比起由建商主導介入的案子，困難度也最高，因此一銀針對自力更新案件，不僅會給予較高的融資成數，在地主（借款人）債信無虞的前提下，甚至可以達到全額融資，亦即現有的住戶「零出資」。

特別是被作為都更，或老屋重建標的主力的老公寓，住戶有不少都是年紀大、但財資力有限，早在2009年便成立都市更新推展小組的一銀，近幾年來已成功完成數件「住戶零出資」的都更案，除了數年前的知名案例「尚華仁愛大樓」都更案之外，近期的「水源路四五期整宅案」也將成為新的住戶零出資都更指標案例。

華銀則有位於長安東路二段，占地240坪的世和大樓，亦屬自主更新的案例。

這一類型的案例，還有一個重要的意義，在於住戶在都更案完成之後，不會因為當初沒有經費參與都更，導致必須搬離現居地來償還貸款金額，而能繼續住在完成都更之後的新屋。目前有不少都更案之所以受阻，即是民眾因為沒有經費參與都更，又擔心倘若用貸款方式來參與都更，等完成都更之後，得用賣出產權的方式來還款，這樣就不能住在原居地，得搬遷到別處，而銀行100％融資的這種模式，正可解決住戶這類問題。

許多行庫主管認為，政府希望行庫拿出自有土地來作都更，用意是在於示範及點火帶頭的效果，但另一方面，倘若銀行業者能不斷協助由社區居民發起，或社區居民與建商合作的「自辦型都更」上路，且相關經驗更趨於成熟，那麼都更在全國伸展、普及的速度將更快。

一銀讓原住戶「零出資」參與都更

一銀有相當多的都更成功經驗，不僅與自辦型都更有關，而且還是原住戶「零出資」。除了尚華仁愛大樓，一銀主管還舉例，像是921受災嚴重的埔里中華商場，一銀也提供百分之百金融協助埔里鎮中華商場以自建都更的方式，讓廢墟重新站起來。

截至2017年3月底，一銀承貸融資的都更案，累計已核准案件共25件，有13件是近2年來核准，金額約114億元。在25件都更案裡，其中3件已完工並結案，包括尚華仁愛9.6億元、凱泰建設5.4億元、埔里中華商場2.5億元，另有9件正在興建中、13件尚在都更程序中尚未動工，目前有效額度超過236億元、現貸餘額約68億元，目前追蹤輔導之都更融資案件仍有數10件。

若以上述數據來看，一銀完成的3件都更案，就有2件是住戶零出資。而近期一銀在水源快速道路旁、鄰近汀州路的「水源路四五期整宅案」都更，可說是一銀最新的住戶零出資都更力作。

該個案經過都更之後，有怎樣的前景值得期待？一銀針對這個最新個案具體說明，這處已經歷時近50年的社區住宅，更新前每戶不到10坪、無停車位，生活空間狹小窳陋有如鴿籠之外，更有漏水、治安、牆壁損毀及消防安全等嚴重問題，但在都更之後，每戶室內有20至30坪，外加一個停車位，將重建成為地下4層、地上13層的舒適社區大樓。

這項個案預計將在今年底完工，屆時將有173戶人家受惠，其中還不乏溫馨的故事，多是與財資力有限的住戶受到銀行協助，而得以和鄰居一起參與都更。

一銀主管回憶這段過程指出，住戶裡有一位領有身障手冊的黃先生，一家四口僅能擠在不到10坪的狹小空間，已忍受生活環境的種種不便多年，但卻礙於經濟能力有限，無法換屋，雖然過去曾有許多左鄰右舍談論都市更新的意願，但黃先生深怕自己無力負擔都更重建所需的費用，態度總是很消極，最後一銀出面為該案提出了「百分之百融資」計畫，讓所有住戶在興建期間可以不拿出一毛錢，就享有都更重建的機會，也讓黃先生能擺脫經濟財資力的限制加入老宅都更。

事實上，「水源路四五期整宅」都更案中像黃先生這類型案例其實不少，很多居民原本沒有錢改建、不敢期待都更，但透過一銀團隊的協助，原來10坪破舊像鴿籠般的住宅，換到20至30坪嶄新的空間居住。

對於後續的都更業務推進，一銀高層認為，將掌握3個工作重點，包括：1、一銀建立了都更通報的雙向溝通平台，及後續追蹤機制；2、一銀已研擬規劃適宜的都更課程與教材，積極培訓都更融資規劃種子人員；3、善用中央及各縣市政府都更媒合平台，針對趨於成熟的都更案件積極招攬承作。

4大面向突破都更推動困境

而另一方面，一銀高層也坦言在推動都更的進程中，的確仍有一些困境有待突破，這些問題及解套的建議，主要有4大面向，包括：

1、政府協助都更整合

都更整合成功與否，是決定都更案成敗最主要的關鍵因素，特別是自力更新案件，須仰賴地主間自行溝通，其難度遠大於一般建商參與的都更案件，此時政府若能扮公正第三者的角色，適時介入協助住戶溝通整合，將有助於排除住戶整合過程中的困難，加快都更腳步。

2、政府重新建構代拆機制來解決「不同意戶」問題

過去許多都更案件事業計畫早已獲得核准，卻因少數「不同意戶」不願參與都更，導致遲遲無法進行，現行《都市更新條例》（25-1條及36條）雖有明確規範，但受文林苑等多起都更爭議案件影響，政府單位均不願依法採取強制作為，進而導致「少數綁架多數」的結果。

因此倘若政府單位能夠重新建構代拆機制，在此機制下，實施者請求主管機關代拆前應協調再由主管機關進行調處，不服調處結果者於完成行政救濟後，由主管機關據以執行。如此既可保障「不同意戶」於法律上的權益，亦可使都更順利推展。

3、容積獎勵標準明確化以加速審議時程

都市更新審議中常因各委員對於容積獎勵給予之比率多少有不同意見，常導致審議過程過於冗長，因此建議可將容積獎勵標準明確化，凡符合各項容積獎勵標準，則一律給予固定的容積獎勵，如此將可大幅縮減審議時間，加速都更進行。這種做法還有一項優點，就是當有明確的容積獎勵為依據時，實施者及銀行均可先行評估該案的容積，以加速營建融資架構與規劃。

4、提高銀行的融資意願

包括在《都市更新條例》修法中，明訂排除《銀行法》第72條之2對都更土建融的限制，以及設立都更信保基金來降低銀行的融資風險，均為可行的方向。