加速老宅更新效率

北市府行動》公權力介入

採訪、撰文：薛雅菁

加速老宅更新效率

台北市平均屋齡全國最高，屋齡30年以上的建物占全市總戶數58%。依照目前都更速度，北市要完成30年以上房子都更，需要2,300年時間，為了加速更新，北市府提出多項都更行動方案。

根據統計，台灣平均屋齡28.31年，以台北市屋齡最高，平均屋齡31.56年，台北市目前屋齡30年以上的建物約55萬戶，占全市總戶數達58%。

自從1998年11月11日中央公布《都市更新條例》後，截自2016年12月31日止，已核定實施266案，其中已完工103案，施工中67案，是全台都更速度最快的城市。但進一步分析，台北市約有100萬戶，然已完成的都更戶數卻只有1萬戶。

眾所皆知都更最大的障礙是釘子戶問題，為加速30年以上老宅都更效率，台北市政府宣布多項都更政策，尤其是解禁「代拆」最多戶數限制，獲建商讚為是推動都更完成最後一哩路的最大關鍵。

台北市副市長林欽榮表示，都市更新本屬於多數決，同意數達都市更新門檻即可申請都市更新審查，但對於核定後更新範圍內之未同意戶，依照《都市更新條例》第36條規定，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。

研擬解除代為拆除申請戶數限制

台北市政府為強化政府職能，目前更新處正研擬解除代為拆除申請戶數限制，並召開專案小組製作評估報告。

政府公權力介入解禁「代拆」，未來只要建商申請到拆除執照，就可申請代為拆除，即使有1/3不同意戶也可申請，有利都更同意戶、建商。

但對於不同意戶權益，台北市政府也有平衡作法。林欽榮說，都更流程機制內，亦均確保案內權利人對於更新案有充分了解並參與的機會，並設有公聽會、聽證及審議會程序，供住戶於會議上表達意願，在審查過程中若有任何意見，亦可採書面陳情，提供更新處做後續處理與審議會之參考，試圖兼顧雙方權益下以建立共識。

簡化都更流程，減少行政程序障礙

統計台北市近5年來都市更新案審議時間，一個申請案至少長達3年6個月，為解決審議程序冗長，市府也提出簡化都更的解決方案，減少行政程序障礙，包括簡化都更流程、計畫範本與提列標準定期修訂、強化審議相關標準，以及將168專案常態化並再深化。林欽榮以提升分流排會審議效率為例表示，在今年6月前，修正台北市都市更新及爭議處理審議會排會原則的執行方式，將168專案案件、公辦都更案最優先排會。

他還說，都市更新案如果取得更新單元範圍內私有土地及合法建物所有權人100%同意，且都市更新審議程序中全無爭議者，市府將協助以簡化審議程序、優先審理、優先排會及專案列管等方式，全力協助計畫案於報核後180個工作天內審議通過。

建議中央修法以挹注都更財源

都市更新不僅需要參與都市更新的住戶與營造業者達成共識外，更需要金融業者提供資金作為後盾，畢竟政府與建商的財力有限。

為引領民間資金挹注都更財源與投資標的，林欽榮代表市府提出3項建議，中央應修法，以提升投資意願。

首先，已向內政部提案建議修正《都市更新條例》第46條規定，授權各地方政府因地制宜，房屋稅減半徵收年限至多可延長為4年，以及採「協議合建」者可比照「權利變換」方式享有土地增值稅及契稅減免。

其次，也向金管會以及內政部建議鬆綁《銀行法》第72之2條規定，放寬商業銀行「住宅建築及企業建築放款」不得超過「存款總餘額」及「金融債券發售額」之和的30％之限制，希望鬆綁後可提升銀行意願，增加都更放款。

第三，向財政部建議，公辦都更投資人適用《都市更新條例》第49條投資抵減規定，本項已獲財政部同意。台北城從1980年後逐步從西區轉移到東區、信義計畫區與內湖、南港軟體園區，在這個過程中，西區已被視為落後的象徵。

為此，林欽榮說，台北市政府提出「西區門戶計畫」，希望透過都市規劃把台北從東區拉回西區，透過機場捷運連結台北車站與桃園機場，讓西區成為台北市的門戶。

他表示，去年市府邀中華郵政公司展開「北門郵局公辦都更案」，參與台北西區門戶計畫更新計畫，未來北門郵局後方的其他建築將拆除，更新改建做為國家創新創意中心，並連接周邊鐵道部博物館、郵政通訊國家博物館等6大城市博物館群。

繼西區門戶計畫，林欽榮說，台北市政府也規劃了以南港車站為中心結合南軟、南港展覽館、國家生技園區等，打造東區門戶計畫，塑造南港為國家級生技產業及文化創意產業聚落。目前已與台電簽訂合作意向書，由台電提供土地、北市府協助辦理都市計畫變更，未來將規劃為數位科技及實驗藝術創新育成中心。