落實公辦都更真正精神

政府民間協力》容積獎勵兼顧公益

撰文：羅明才

落實公辦都更真正精神

新北市公辦都更成績斐然的關鍵，在於提高都市更新獎勵的透明性、強化民眾對都市更新推動之互信。更重要的是，「容積」獎勵為公共財，須為政府換得對價的「公共利益」，這是政府應把關的重點。

新北市政府正在推動都更2.0版的自治條例，且已有新店公辦都更案、永和大陳社區等成功案例，成績斐然。

回顧新北市政府的都更政策，陸續訂立明確化之都市更新容積獎勵額度公式，除了有助於降低都市更新獎勵值的不確定性，更推出《新北市推動防災建築再生暫行自治條例》。

針對房屋健檢耐震評估應立即拆除或結構修復、海砂屋、地震受損等危險建築，只要住戶願意都更、配合限期拆除、限期改善，就提供上限50％容積獎勵；更補助建築詳評費用、房租補貼與稅捐補助，以加速防災都更。

從都市更新案「換取」公益設施

在確保都更兼具推行誘因與公共利益的前提下，新北市也推動《新北市都市更新建築容積獎勵核算基準》之修正。除特殊規定情況外，未來新北市都市更新各項容積獎勵總和將以30%為界。

倘若逾法定容積30%部分，應以申請捐贈政府指定額外設置之公益設施為主，並以設置老人活動設施、老人安養設施、公共托育設施或社會住宅為原則。

也就是說，將來的都市更新案，更有機會為政府「換取」更多托老、托幼或社會宅等公益設施空間。以新北市已核定的都更案來看，有21案設置了較屬於社區使用之公益設施，但均未捐出產權，故依據現行法令僅獲得免計入容積之優惠。

另有7案實質的設置了公益設施，並且將產權捐贈為公有，所捐之項目為警察局、圖書館、社區活動中心、機關辦公室、勞工局職訓中心、遊客中心、活動中心及就業服務站等設施，故除設置區域免計容積外，並再額外獲得容積獎勵，堪稱真正實現「容積獎勵換公益設施」的理想。

新北市政府對於安全堪慮的老舊住宅，給予足夠的容積誘因，積極制訂明確獎勵規範，減免賦稅、推動簡易都更等。提高都市更新獎勵的透明性、強化民眾對都市更新推動之互信，加強民眾整合意願，所以對推動都更的效率上有正面的反饋。

強化民眾對都更推動之互信機制

在頭痛的「釘子戶」問題方面，新北市的公辦都更可以做到「全數住戶同意都更」，政府在強化民眾對都市更新推動之互信機制最為關鍵。

目前各地方政府均已非常注重都更資訊揭露、都更契約注意事項、提供都更諮詢平台等作為，都有助於讓民眾逐漸認識、了解都市更新。也有地方政府提供能夠居中協調都更爭議的「都更公道伯」，或是培訓「都更推動師」來協助擬辦理自力更新之社區成立更新會，助其逐步展開都市更新之路。

展望未來，都市更新作業，進入公私協作模式後，能否得到民眾的信賴，進而得到100%同意以避開多數決、代拆爭議問題。抑或是應以健全制度規範，促使絕大部分之都市更新案件均能具備足夠的公益性與必要性，並在公部門強制執行協助下得到順利推動，才是問題關鍵。

政治大學地政系副教授孫振義也曾提及，台灣的都市更新推行，始終離不開「捍衛財產權」與「公共利益」2大核心要項。為了捍衛財產權正義，目前進行中的都市更新案件，政府多以道德勸說方式，寄望實施者或更新會取得100%所有權人的同意，達成「和平推動」的目標。然而，為增加都市更新推行的動力，所設有之容積獎勵制度，若沒能創造相對應的「公共利益」，便會顯得名不正、言不順。

翻開中央與地方政府針對都市更新所設定的辦法與基準，容積獎勵大致上係基於捐贈公益設施、協助開闢周邊公共設施、歷史建物保存、都市環境品質貢獻、開放空間與人行步道留設、推動時程、綠建築、大面積規模、占用違章戶處理、捐贈都更基金等原因，予以不同百分比之獎勵。

然而，上述項目多屬自由選擇性質，為了誘使更多都市更新案更具公共利益特質，政府勢必要有更積極的作為。

為了推動都市更新而大量予以的「容積」獎勵，其實質上即為公共財，因此如何讓都市更新所給出的獎勵容積，最終能為政府換得對價的「公共利益」，便是每一個都市更新案所應敘明的重點，更是政府應把關的重點。（本文作者為立法委員、財政委員會召委）