新加坡經驗》住宅有其屋政策

政府實現全民都更願景

釘子戶是台灣推動都更時的最大障礙，冠德建設董事長馬玉山以新加坡經驗提出建議，台灣若要加速都更進程，必須提出一個都更願景，消除人民疑慮。

在台灣推動都市更新，面臨釘子戶問題、公權力不彰等瓶頸，冠德建設董事長馬玉山在接受《台灣銀行家》雜誌專訪時十分推崇新加坡的都更經驗，包括明確為民眾提供都更願景、審議權集中、糾紛透過行政訴訟解決，政府為人民創造一個完善的都更環境。

馬玉山並指出，台灣推動都更最大的障礙就是under table，冠德以「誠實」與都更戶們建立互信；他進一步呼籲政府，以公共安全為前提，強制性立法對老舊危樓進行都更。以下，為本刊專訪的重點整理。

星國政府每年明訂都更目標及區域

《台灣銀行家》問（以下簡稱問）：新加坡政府推動都市更新，您認為有哪些值得台灣借鑑？但新加坡的土地多是國有，民眾只能購買地上權，新加坡經驗是否適用在土地多數是私有的台灣？

馬玉山答（以下簡稱答）：4年前我去考察新加坡「住者有其屋」政策，他們每年做檢討、訂出目標及都市更新區域，設施規劃完善，公告3年後再拆房子。鑑價之後，都更戶獲得的賠償、租屋補貼等條件都不一樣，民眾若是不滿意可以到法院提告，政府最後依照法院的判決給錢。

由於土地多是國有，所以新加坡完全沒有釘子戶問題，雖然他們是半民主的國家，但對台灣的啟示是，政府究竟提供什麼都更願景給人民。

問：台灣的都更被批評只是原地的住宅更新，並非區域性更新，且新建物的容積放大之後，樓層變高、引進更多的人口，似乎未考量到人口飽和度，也影響到周邊住戶的日照權。對此，您的看法？

答：台灣的土地多是私有，但屋齡超過40年的房子，包括建築物、建築結構、下水道設施等都已老舊，若是遇到天災、地震怎麼辦？以老舊房屋眾多的萬華區為例，死傷可能就是上萬人，政府有沒有責任呢？

都市更新是一個區域型的更新，不是單戶建築物的更新，政府要放寬容積獎勵，但也要限制區域性總人口，單棟的建議不要限制太多。

最重要的是，要說服立法委員去修法《都市更新條例》，以公共安全的角度加立專章。此外，老屋的都更戶期盼「1坪換1坪」，自己找建築師蓋房子，但這樣並不妥，因為這需要規劃專業，與專業的建商合作最好。

政府要盡快向外界說明為何要都更，可以參考香港的做法，香港的大學設有建築研究所，學校可以協助政府進入社區做專業宣導，這樣有公共代表性。

台灣推都更首要破除under table

問：冠德建設參與的新店行政生活園區公辦都更案，僅2年1個月就進入開工階段，創下全國最快紀錄，冠德為何能做到沒有任何地主抗議、沒有任何訴訟？而新北市政府推動都更的行政效率、公權力，有哪些做法值得台北市政府參考？

答：冠德在競標之前，就第一個搶先找到7位地主溝通，我們的土開人員很多是台大城鄉所、成大建研所的畢業生，專業夠、形象好，溝通之後獲得信賴，與地主們談妥得標後的條件，簽好意向書。

這成為我們競標時的優勢，讓新北市政府了解到，與地主協商的前置作業我們已經先幫市政府做好了，可以加快都更的速度。

至於與釘子戶的溝通，我們有專業團隊進駐、每天在社區，會講清楚未來的規劃承諾，且標準一致，沒有例外、沒有under table。

都更最大的障礙就是under table，這是最害人的陋習，這可以透過以公共安全為前提的強制性修法來破除，同時建立一個都更示範案，讓大家眼見為憑、見賢思齊。

當時的新北市都更處長王玉芬每個月都召開會議，定期性促進面對面溝通，這樣效果很好。我都會去參加，我的原則是，當面溝通，並以顧客的立場去思考問題，若是有錯誤就當面認錯，從「誠實」中建立互信。

此外，新加坡的都更審議不找學者、專家參與，由自己負責，這樣讓事權更集中。

問：為了加速都更效率，台北市政府日前釋出多項改善措施，包括解禁「代拆」最少戶數限制等。中央與地方政府的都更政策，還可以如何做得更好？

答：市政府要創造一個都更的環境，以公共安全的責任去遊說地主們願意參加都更，這可以由里長透過里民大會去宣導。

屋齡40年以上的老屋，必須要強制性都更，屋齡30年的老屋則要做到提前規劃。去年發生台南大地震時，當時的行政院長張善政前後去現場3次，親自與人民充分溝通，並火速公布土壤液化區，建商就可以提早通知客戶因應，這樣的施政態度很積極。