都更動起來》都更三法多管齊下

翻轉台灣城市與經濟

都市更新要成功，「全台總動員」至為必要，透過成立專責機構，加強中央與地方合作，同時動員建築師、估價師、地政士等專業人士，甚至深入社區與民眾互動。

台灣都市土地利用已達飽和，人口老化程度也日益提升，如何改善舊市區都市機能與居住品質，成為台灣都市刻不容緩的課題，而實施都市更新為解決該項問題最直接且較可行的途徑，這也是近幾年來，都市更新的實施雖然發生數起爭議個案，讓都市更新的腳步稍有停滯，但都市更新仍為政府政策或輿論討論重點之原因。

老屋數量大，都市更新量能不足

依據內政部不動產資訊平台2016年第4季資料統計，全國住宅總量844萬餘戶中，屋齡30年以上老屋約為384萬戶。10年後（2026年）屋齡30年以上老屋將增加到597萬戶，20年後（2036年）更將高達740萬戶（詳見表）。

台灣位處環太平洋地震帶上，地質較為脆弱，平均每年發生地震次數達數千次以上，前述老屋建物因當年建築設計時法令規定尚未周延，其耐震強度與防火構造相對不足，倘高強度地震災害發生時，該等老屋恐易受損致釀成傾倒或火災等重大傷亡事故。

都市舊市區常因巷弄狹小、都市計畫公共設施未開闢，且因老舊市區多已建築完成，除徵收不易外，近年來政府財務因素有編列預算之困難，即便現已實施都市計畫容積移轉辦法，但舊市區公共設施仍有用地取得困難及未開闢者。部分老舊重要都市節點如車站、港口等，或因都市擴張或交通政策之變動，致該等設施功能已形退化且有周遭環境老舊問題，造成都市機能不彰。

依內政部統計，2006~2016年全國核定都市更新事業計畫計有449案，每年平均40案，更新戶數約2,000戶，以目前都市更新速率，對照數量龐大的老舊住宅，顯見目前都市更新量能不符所需（詳見圖1）。

法案三部曲，完整都更法令體系

都市更新涉及事務繁多、層面廣大，《都市更新條例》於1998年立法後，雖歷經8次修正並累積近20年的推動，但面對推動都市更新各種議題，仍須有系統的整理並逐步納入修法。內政部近期內綜整民眾對都市更新的需求、盤點行政部門資源後，除已積極檢討修正《都市更新條例》外，另為促進危險及老舊建築物之重建，研擬《都市危險及老舊建築物加速重建條例》草案，並為強化政府辦理都市更新能量，草擬《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案。

首部曲：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（草案）（立法院內政委員會今年3月16日初審通過）

全國住宅類建築物中，30年以上之4、5樓建築物約有8萬6,000棟，又依目前公有建築物耐震評估經驗估算，這些4、5樓建築物約有3萬4,000棟恐須進行耐震能力補強或重建。

鑒於921及331地震發生造成老舊建築物倒塌受損，且我國已邁入高齡化社會，為避免發生高強度地震致人民生命財產遭受損失，以及提升人民無障礙居住環境需求，內政部制定該條例意旨在提供已達成共識者加速其重建之管道，避免人民生命財產災損。

該條例之實施範圍，係以都市計畫範圍內危險或老舊建築物基地範圍為限，且得合併鄰接之建築物基地或土地辦理，但不得超過危險或老舊建築物基地。實施方式則採全體土地及合法建築物所有權人同意，擬定重建計畫經直轄市、縣（市）主管機關核准後，逕依建築法令申請建造執照。

獎勵部分，最高給予1.3倍之法定容積獎勵，該條例施行後3年內申請者再給予10％之獎勵；另重建期間及重建後給予地價稅及房屋稅減免，重建後房屋未移轉者，至多給予12年房屋稅減半徵收。

二部曲：《國家住宅及都市更新中心設置條例》（草案）（今年3月6日陳報行政院審查）

本中心設立之目的，主要係為落實規劃8年內興建20萬戶社會住宅、協助推動及投資中央政府指定之公辦都更示範計畫，期擴大政府職能、活化閒置公有土地，以振興產業，提高就業機會。

依據營建署委託有關住宅及都市更新專責機構之研究計畫，包括日本、香港及韓國等為協助推動住宅及都市更新政策，均以成立行政法人方式辦理，其規模以香港市區重建局最小，但資本額仍高達新台幣約977億元，員額約400人（詳見圖2）。

本中心亦將採行政法人型態設立，具第三部門公益形象，可確保公共事務之運作更具效率、彈性，以促進公共利益，其任務為興辦社會住宅及都市更新策略規劃、土地整合、開發實施、履約管理及不動產營運管理等工作，以提高社會住宅興辦及都市更新推動量能（詳見圖3）。

三部曲：修正《都市更新條例》（近期送行政院審查）

為符合司法院釋字第709號解釋意旨，強化公產參與都更機制，及解決民間實務執行的爭議與困難，內政部現正就解決違憲及加速推動都市更新等進行《都市更新條例》之修正檢討，其修正方向將著重程序正義、強化公辦、加速民辦、獎勵明確及解決爭議等5大方向，以更嚴謹且全面性處理《都市更新條例》之修正。

強化金融機構參與都市更新

從過去經驗發現，更新重建最常遭遇財務支援問題，民間自主更新案件缺乏先期規劃資金，實施經費全額融資不易，亟需銀行業參與投資。金融機構可擔任資金融資者、信託提供者，並透過成立或合作都市更新公司、建築經理公司、資產管理公司等專業機構，加速都市更新前期整合。

另可藉由都市更新相關不動產證券化等金融商品，擴大投資管道，並協助提供專案優惠融資方案，更新後的房地亦可由金融機構之資產管理公司協助後期資產管理事務，或者擔任實施者，以機構自有土地、房舍直接參與都市更新。目前已由財政部協助督導公股銀行，金融監督管理委員會鼓勵銀行業積極推動都市更新政策。

另為減輕自主更新戶之資金負擔，政府已針對都市危險及老舊建築物從耐震評估、先期規劃提供補助。另為解決資金不足問題，研擬提供重建貸款信用保證及建立申辦機制，協助住戶自組都市更新團體推動更新。

提供貸款信用保證部分，政府將運用中央都市更新基金，循921震災重建及0206地震重建之模式，協調財團法人中小企業信保基金設置信用保證基金專戶，由中央都市更新基金撥付專款提供信用保證額度，協助無法取得足額擔保之原住戶，取得重建工程資金貸款，並分擔金融機構貸款風險。

全台總動員，提高都更成功率

都市更新攸關都市乃至國家整體競爭力，政府需要有魄力及謀略，擬定整體戰略、思考如何組織動員全體社會能量，並在其中扮演主導角色。都市更新要成功，「全台總動員」至為必要，透過成立專責機構，加強中央與地方合作，同時動員建築師、估價師、地政士等專業人士，甚至深入社區與民眾互動。

無論公辦都更、民間自力都更、都市危險及老舊建物重建，或是由建商主導，透過都更三法案體系都可同步推動、多管齊下。目前全球經濟成長趨緩、消費成長遲滯、資本市場泡沫化，我國應全面啟動都市更新，引導民間投資挹注都市更新，才能帶動關聯產業發展，提升總體經濟成長。