亞洲大城商用不動產後市看俏

台灣REITs投資範圍加大 投資報酬率將看漲

亞洲主要城市的商用不動產價格節節升高，讓不動產投資信託基金（REITs）的後市看俏；金管會為促進我國REITs投資標的多元化，正研議修正REITs投資境外標的規範，期望台灣REITs投資標的邁向更多元化的發展。

REITs的魅力除了因其投資門檻不高、投資風險低於股票、報酬高過債券的特色外，加上若是有在台灣掛牌，還有著與股票相同的交割方式，使得投資民眾購買相當方便，甚至價格還有機會上揚。另外，REITs可投資的區域也相當廣大，其中，亞洲的REITs更是投信業者心目中最具上漲潛力的區域；這次我們訪問了4家投信基金經理人，請他們談談亞洲REITs的後市發展。

亞洲主要城市租金　增幅趨向穩定

第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷指出，即便過去幾年，亞洲主要城市的商用不動產價格節節高升，但在過往地產泡沫化及金融海嘯的陰影影響下，主要建商在這幾年並未大幅推案，進而使得東京地區平均辦公室空置率（vacancy rate）持續走低，來到近10年的低點；而在澳洲方面，即便雪梨和墨爾本的辦公室空置率仍在5％以上，但空置率下滑趨勢明確，且在供不應求的情況下，雪梨和墨爾本辦公室今年第一季租金成長率分別較前季成長2％和4％，增幅穩定。

葉菀婷指出，亞洲商用不動產中最被看好的領域，主要是在供需吃緊的情況下，短線對辦公室REIT仍持正面看法。另外，受惠於景氣回溫與整體資料儲存需求的改變，目前市場普遍對於物流REIT及資料儲存REIT看法相對正面，而對於受線上購物衝擊較大的零售業REIT，則持續抱持較負面的看法。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，隨著全球經濟擴張態勢延續，帶動不動產資產價格增長，租金收益率也有不錯表現；過去幾年全球商用不動產交易熱絡，特別是在亞洲地區，每年平均交易金額均有8至10％的增長。

從後市來看，今年新增供給的部分大幅上升，且在現階段多數資產價格偏高的情況下，投資人的交易心態可能趨於謹慎，亞洲商用不動產的成長動能可能走向趨緩，加上REITs表現通常會跟隨該區域景氣循環所處的階段而有所不同，因此沒有任一區域的REITs表現永遠強勢，建議投資人可採分散投資領域及區域的操作策略，以降低集中風險。

從亞洲市場來看，看好的領域包括商辦、工業廠房和物流設施；以日本為例，在消費型態改變推升倉儲、物流設施等工業資產需求下，過去10年的物流設施承租面積已成長5倍，不過在需求強勁的影響下，租金溫和成長趨勢仍未改變。除此之外，中國大陸主要大城市的商業不動產表現亦可多加留意，主要理由在於企業承租需求強勁，使得租金具備調升空間，加上外部投資人的收購意願仍高，可望帶動相關資產價格表現；而新加坡在資金流入房地產市場，使房價仍具上漲動能下，亦可多加關注。

野村全球不動產證券化基金經理人白芳苹強調，目前REITs股價相對淨資產價值為深度折價，投資吸引力仍將提供支撐，而全球資金進入美國與亞洲不動產的趨勢將持續，仍可逢低布局。白芳苹指出，在亞洲商用不動產中，因經濟成長動能向上帶動對商辦租賃需求的增加，推測今年亞洲一線城市的商辦租金表現，可望持平或向上，尤其是香港、新加坡的頂級商辦因受惠於金融、科技以及其它產業租賃需求提升所帶動，使得租金有機會持續成長。

金管會研擬5大修正 活絡台灣REITS市場

而今年基金的操作策略及重點，葉菀婷則指出，在亞洲地產的部份，即便今年第一季日本地產及REITs指數均一度強勢走高，然而在該國物價水準始終未能有效提升的情況下，整體地產價格的回升力道恐將不如原先預期，因此市場對於日本地產的看法轉趨中性。在台灣方面，為了擴大REITs投資標的，金管會於2016年3月開放我國REITs投資境外不動產，惟依該規定，REITs投資境外不動產須於不動產投資計劃中載明確定之投資標的，再向主管機關申請核准，使得時程過於冗長，以致於該規定訂定以來，尚無REITs投資境外不動產。為提高實務運作彈性，並活絡REITs市場，金管會日前邀集信託公會及相關業者共同研商修正相關規定，簡化投資的相關程序並放寬投資標的，修正案上有5大重點：

一、簡化不動產投資信託計畫應記載之內容；二、增訂公開說明書應記載內容；三、明定交易完成後報，請主管機關備查時點及文件；四、是修正出具意見書之律師及會計師資格；五是放寬境外投資標的範圍。

放寬境外投資標的範圍方面，有鑑於部分國家及地區不動產產權型態包含地上權及所有權，若限制其不得投資於地上權，則REITs將需付出較高成本投資於所有權，進而可能影響我國REITs在國外之投資機會；此外，考量投資不動產所有權亦會面臨不動產使用年限屆滿，或有老舊瀕危等情事時之重建問題，此與投資地上權存有使用年限問題者尚無不同，放寬REITs 亦可投資境外不動產相關權利。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹分析，台灣商辦資產平均收益率約為2.5％左右，低於海外商辦資產；然而隨著法規簡化投資過程、放寬投資標的的影響下，特別是在放寬境外投資標的的範圍，如放寬REITs可投資境外不動產相關權利，從整體來看，有助於台灣REITs收購海外資產，並增加收益率表現，進一步活絡台灣REITs市場，後市值得多加觀察。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶則認為，金管會的開放，將有利於國內REITs前往海外不動產市場尋找報酬率較高的投資標的，若以融資方式增購海外不動產，可投資額度將上看新台幣200億元，對受託機構、不動產管理機構以及投資人實為利多，不僅能有效提高配息，更將有助於活絡台灣REITs市場。

李嘉玶表示，台灣REITs市場自2005年第一檔基金發行以來，過去13年間，各檔REITs合計僅增購3筆國內不動產，投資金額共約新台幣69億元，顯示本土不動產市場長期偏低的收益率水準，不利於國內REITs投資。她更進一步預期，未來台灣REITs若以融資方式增購海外不動產，總計可投資額度約新台幣193億元，其中，每檔基金依其資產總額可借款之金額約為新台幣20至60億元。

李嘉玶表示，目前台北商辦投資淨收益率水平約落在2.5％，台灣5檔REITs配發的股息殖利率約介於2.6％至3.2％之間，然而國際門戶城市商辦投資的淨收益率則可達到3.5％至4.5％。此次修法不僅有利於國內REITs前往海外不動產市場尋找報酬率較高的投資標的，更有利於刺激提高配息，進一步地活絡台灣REITs市場。