土地銀行力推都更危老 運用不動產業務經驗相挺

政府推都市更新，老行庫積極響應，最經典的案例為正義國宅都更案，在土銀協助下籌辦聯貸，讓紛擾許久的案子終於動工。都更近年來已成趨勢，土銀運用不動產核心業務經驗，協助都更危老個案重建，以實際行動支持都市再造。

不動產專業銀行──土地銀行除了貫徹政府賦予推動住宅、土地政策，發展國民經濟建設等專業銀行的使命外，更積極運用不動產專業利基，積極推動都市更新、危老重建等政策。土地銀行董事長黃伯川接受專訪指出，土銀除了配合政府政策推動都更危老重建業務，更會配合相關專案融資辦法，結合總行、分行力量齊心協助相關業者，提供融資、信託等金融全方位的服務，並運用既有不動產的核心業務經驗相挺推動。

積極運用生態系服務

黃伯川強調，土銀積極配合政府推動都更與危老重建政策，除了興建與重建相關所需費用融資外，現在更積極運用生態體系服務，提供都更危老的金融服務與協助。

其中，因應長照、生技醫療與人工智慧的新創重點產業之推動，針對都更危老重建後，規劃為健康醫療等銀髮住宅的個案，除融資外，亦可提供相關安養、醫療、長照等受益憑證之金融產品的完整金融服務。

而在關於商業區與工業區的都更危老案，在個案重建完成後可架構金融服務平台，如：提供企業經營結構、財務以及信用風險評級等數據與分析程式，提供招租或出售之專案融資，並可輔導特定資格之承租（購）企業，使之逐漸形成金融生態系，同時拓展銀行中小企業金融服務規模。

在政府的社會住宅政策上，公辦都更案或有公有土地參與都更危老之個案，常見的執行條件是由開發商設置社會住宅。因此，銀行業亦可延伸後續管理費代收與保管、社宅租金代收付與保管以及提供社宅承租人個人金融之完整金融服務。

借鏡日本等先進國家，黃伯川建議，政府於推動都更危老重建的同時，可採用「開發型不動產資產證券化」及「不動產管理處分信託」的金融工具。

簡言之，即是將該重建案變成法人或基金之型態，藉由金融工具的包裝讓整個開發案變成投資標的，而未來所有權人持有的即是類似受益權證，而非權狀。透過此種金融工具讓地主追求永續經營的穩定報酬，而非資產處分價差的資本利得，同時也增加銀行參與都更危老金融的深度與廣度，提高銀行收益。

知名都更案例皆有著墨

深入提及都市更新業務，黃伯川說，土銀為國營之不動產專業銀行，都市更新業務於市場居領先地位，過往承作相當多的知名案例。

首先是海砂屋與921震災後進行重建的自辦都更案「晶宮大廈」，該件都更案，歷經十餘年終於完成，為全台北市第一件由住戶自籌資金、自力完成的自辦更新案。

該案於1995年間住戶發現疑似海砂屋後，即開始啟動重建計劃，但因受到部分住戶反對而暫停，921地震後經政府判定為須立即拆除之建築物。住戶於成立更新會後，著手透過都市更新方式重建，惟未能即時運用921震災臨門方案取得資金重建，但又面臨不願意配合重建住戶之抗爭情事，導致取得銀行融資困難度提高，在土銀協助更新會取得融資後才得以重建。

另外一個全國知名、地段佳的都更案即是「正義國宅」，該案為台北市大安區懷生段二小段16地號等6筆土地都市更新案，因921震災後計劃以都更進行重建，期間經歷地主遭槍擊之社會事件，引起社會關注，延宕近20年終現曙光。

該案整合及都更程序因涉及部分土地為國有地的產權，及槍擊事件造成都更之路風波不斷，直到2016年9月台北市政府才以有條件通過「都市設計審議」，後續由土銀協助下籌辦聯貸，都更案才得以順利興建。

土銀於2017年2月22日舉行「全力支持政府推動都市更新政策」啟動儀式暨台北市正義國宅都市更新聯貸案簽約典禮，象徵銀行以實際行動全力支持政府推動都市更新政策。

另外，高雄美濃震災之都更案，包含台南市維冠金龍、大智市場，這是2016年間發生在農曆年前的高雄美濃地震，造成台南市維冠大樓及大智市場嚴重毀損倒塌，為震撼國際社會的震災。

台南市政府為加速推動重建，迅速劃定維冠大樓及大智市場為都市更新單元，並輔導地主組成更新會，積極推動重建計劃。為協助台南市政府「維冠金龍大樓」、「大智市場」自力都市更新，土銀與台南市政府都市發展局商討都更融資事宜，在土銀與臺銀通力合作下，於2017年11月12日完成聯貸簽約，於災後最快速的時間內給予更新會融資資金，協助重建家園。

融資協助危老重建不遺餘力

有關危老重建業務部分，黃伯川說，土銀承作高雄首件且為全國第一件動土之危老重建案，該案位於高雄市苓雅區，在土銀提供該重建案融資之協助下，於2018年5月在總統蔡英文親臨下舉行動土典禮。

本案重建範圍位於高雄市中心區域，原為6棟透天厝，因工程發生鄰損導致住家傾斜龜裂，經市府建管處認定屬危險建物後予以拆除。本案住戶在建商積極整合與土銀挹注重建所需資金下，相挺協助居民完成「舊屋變新屋」之圓夢計劃。

而在六都直轄市外之縣市政府第一案，即是新竹市東門段危老重建案，該案是新竹市政府核准之首件危老重建計劃案，亦是六都直轄市以外之各縣市政府第一案。

此案重建單元位於新竹市東前街與東門街口的商業重心精華地段，係新竹市政府首件核定之危老建物重建案，由地主與重建業者共同合作興建，透過土銀提供之危老專案貸款，協助住戶打造幸福生活家園，重現新竹市竹塹城迎曦門（東門）之榮景。

黃伯川說，土銀為加速推動30年以上老舊房屋進行重建，將可依據「辦理危險及老舊建築物加速重建貸款要點」，屋主檢附建照即可向土銀申請危老融資專案貸款，並已陸續於台北市、新北市、桃園市等協助10餘件重建個案，透過土銀取得重建所需資金，相挺居民「舊屋變新屋」。

整體來看，黃伯川指出，土銀於都市更新業務方面，已經累計承作逾百件，額度1,000餘億元，目前辦理中之案件約50餘件，額度約為500餘億元，都市更新案承作區域主要以都會區為主，如雙北、桃園、新竹、台中及台南地區。

危老重建業務方面，重建個案遍及雙北、桃園、新竹、台中、台南、高雄及台東等地區，目前土銀已核准約20餘件危老重建融資案，授信額度約20餘億元，其中6件為新北市、新竹市、台中市、台南市、高雄市及台東縣政府核定之危老重建案，另外10餘件是土銀協助屋齡30年以上之老舊建物重建所辦理。

運用信託機制，讓重建順利完成

如今，都市更新條例業已於107年12月28日完成三讀通過，108年1月30日總統公告頒行，政府於法令面已配合推動都市更新完成修法，另外亦積極推動「公辦都更」、「老屋重建」、「簡易都更」及「危險及老舊建築物加速重建」等政策，鼓勵民眾可以自行辦理都市更新，惟受限民眾對於都市更新專業知識了解程度不一、住戶之間溝通共識難以整合，因此配合政府近年來成立之都更專業機構積極協助地主，將有利於都更危老重建政策之推動。

黃伯川說，土銀全力配合政府政策推動都更危老重建業務，延續過往業務推展成果，今年已陸續成功承作數件都更危老重建個案，積極洽談中之都更危老重建案，多數均在縣市政府審議或審查階段，土銀將與都更危老重建業者或地主配合，一旦都市更新發布實施或重建計劃核定，土銀所轄之營業單位將積極協助融資案件的受理，並提供完整的金融服務予都更危老重建業者或地主。

對於銀行的角色，黃伯川說，銀行運用信託機制，將都更危老重建區域的產權、資金信託管理，銀行以受託人角色依據地主或投資人（委託人）之委託，受託管理信託財產，並架構續建機制，建立安全管理機制，讓重建案能順利興建至完成，於信託目的完成後，將信託財產返還給委託人。

此外，土銀運用不動產核心業務經驗，協助都更危老個案重建，累積相當豐富的承作經驗。因此，近年來土銀協助辦理重建之都更個案，皆獲得都更危老地主的高度信賴，以確保都更危老案成功。

黃伯川強調，以銀行推動都更危老重建業務經驗，過程中最常見的問題多為地主間的分配與選配，也最需要花費較多時間來磨合，因此銀行將會建立完善、公正的分配與協調模式提供給地主參考，這樣將有利於都更危老重建政策的推動。