房地產業者提建言 都更修法注入八大新面向

都更條例過去被認為是為建商或是大財團專門量身訂作的法律，但新的修法內容針對民眾的權益，增加了相當大的保障，希望藉由把關民眾權益，讓外界對新都更條例修正案有信心，讓都市再生計劃更邁前一步。

都更條例」修正案在年初已三讀通過，加上「危老條例」實施，以及住都中心成立等，如今都更三法已全數到位，將一改過往都更較令人詬病的「審議冗長」、「不確定性」等問題，甚至為後續都更案注入八大新面向，讓都更成為全民參與的活動。

營建署都更組組長王武聰表示，過去都更審議時間冗長、容獎制度不明確，造成地主、建商以及政府等三方不信任，再加上過去公辦都更案數量過於稀少，對於整體都更無法達到起頭效應，甚至因為對於不同意戶的處理態度不夠明確，因此過去政府始終無法給人民強而有力的信心。

端出「容獎明確」等強大都更誘因

王武聰說，此次修法著重在八大面向，包括「增強都更信任」、「連結都市計劃」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」等進行檢討。

尤其「容獎明確」、「精進審議」以及「不同意戶的處理方式」更是重點，以內政部5月通過都更獎勵項目與額度等相關子法為例，新增「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「耐震設計」、「無障礙環境設計」及「協議合建」等5項容獎項目，前三項各自最高獎勵額度為10％、後兩項最高為5％，若加計既有的8項，合計超過130％的容獎項目提供實施者自行挑選，算是很大的都更誘因。

不過，王武聰補充，目前都更案能給予的最高容積獎勵為法定容積的1.5倍，也就是獎勵值的天花板為5成，除中央固定可申請的13項容獎項目，地方政府也可自訂符合容獎項目，像是透過捐贈地方的都市更新基金、都市設計規劃取得地方設定容積獎勵等，但申請地方的容獎天花板為2成，其餘3成必須依照中央容獎項目執行。

除新增中央的容獎項目外，還明確容獎給予辦法，採取只要符合規定就給予一定額度容獎的達標制度，一改過往由都更委員會的審議制，此舉是為了降低審議過程的不確定性。

內政部長徐國勇日前出席台北市土木技師公會理事長交接典禮表示，「都更條例」修正案的主要子法已陸續在部務會議通過，預計6月底可上路，較預定時程提前1個月，屆時全國都更案不論民辦或公辦都可直接推動。

中央與地方應共同擬定「強制條款」

不過，由於都更條例修正案近期才陸續到位，因此，後續申請情況還無法進一步掌握，但若觀察條例上路逾2年的「危老條例」，截至5月底為止，提出申請件數273案，目前已核定148案，若對比都更條例修正案前的都更核定案件數765案，平均1年核定不到40案，都更三法修正後的申請與核定效應，其實明顯要比過往來得好，速度也來得快。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，無論中央或地方政府在都更政策上，能改的都已經改了，行政審查流程也縮到很短，能拿出來的政策工具已經很有限，剩下的就只能「交付天意」了。畢竟，台灣是民主自由國家，公權力難以全面介入老屋更新。但何世昌建議，針對紅標危樓、輻射屋、海砂屋，中央與地方政府應共同協商擬定「強制條款」，將這類危及公安的建築強制都更，強制將住戶遷出，且祭出高額罰則，杜絕不肖投資客收購危樓一面出租、一面向都更實施者索取高額條件。假如政府沒有魄力，危樓尚且無法快速都更，那一般老屋都更牛步也不意外。

麗盛建設總經理何昭宏指出，業界肯定中央訂定的「都更條例」修正案，此案內容已較過往相對明確許多，不過，都更案其實是地方政府在執行，因此，地方政府的執行情況還需要進一步觀察，加上不同意戶的3加1道措施真正實施效果如何，其實都需追蹤持續觀察。

「過往容獎審議完全看委員的好惡，常讓都更實施者苦不堪言，也造成參與都更戶的不信任。」不動產開發公會全聯會秘書長于俊明補充說明。如今改為行政審查制，讓可拿到的容積獎勵具有預見性，不僅提升審議效率，也讓計劃案維持穩定；若全面實施，對都更審議效率當然有幫助。

依內政部不動產資訊平台2018年第3季統計，全台30年以上老舊房屋達410萬戶，且逐年快速增加，又碰上人口高齡化及近年來規模大的地震頻傳，因此，為加速都市更新政策，除精進相關法規外，實務上，內政部也建立一整套完整都更流程。

可申請都更前置認定與耐震評估補助

尤其是多數民眾心中有個疑慮，自己的家是否需要都更？因此，內政部推動需要進一步都更前置認定作業，也就是「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」，推動時間為2019年至2021年的3年期間，預計投入54億元，由政府主動針對1999年底前興建完成的6樓以上建物，辦理快篩及結構安全評估，主動掌握建築物老化與損壞情形及因應方式；民眾也可以申請耐震評估補助，初評每件1.2萬至1.5萬元，詳評每件最高60萬元。

倘若建物結構安全快篩後，被認為有拆除重建的需要，民眾可以選擇「危老條例」或「都市更新條例」辦理重建，其中危老需要取得土地及建物所有權人的百分百同意，重建計劃最快在1個月內核定。倘若基地規模大，產權複雜，或有少數人不同意更新，舊違章建築物難以處理等問題，則可透過都更條例來解決實務所面臨的爭議與困難。

至於，都更重建經費，行政院已核定「都市更新發展計畫」，預計在2019年至2022年期間投入17.9億元，協助公辦及自主更新案所需調查、規劃設計及關聯性工程費用，民眾申請自主更新補助都市更新事業計劃及權利變換計劃費用最高可達800萬元；對於耐震評估後，如果沒有重建需求，僅須進行整建維護或局部結構補強者，也提供實施工程經費補助。

此外，內政部與財團法人中小企業信用保證基金簽約，運用中央都市更新基金勻撥10億元專款，提供100億元額度，作為危老重建工程經費信用保證，以強化自主重建財務。

公辦都更案占比有待提升

至於，住都中心的成立主要是補足過去政府缺乏專責推動的組織，以至於都市更新無法大規模推動，該中心在2018年8月成立，未來將優先主導台北市兒福中心A、B區、新北市板橋浮洲商業區、新竹市建功高中南側地區等公辦都更規劃、整合及投資等業務。

王武聰指出，都更三法到位，再加上實務流程已規劃各項補助，對後續都更推動上的確有相當大的幫助。後續當然還有需要補強或者優化的地方，但目前公辦都更案的比率還是偏低，目前國內公辦都更案占整體都更案比率約5%，相較鄰近的日本占比達20%，仍有一大段距離要努力。

第二點則是希望都更審議流程能盡量縮短，也會進一步與地方政府執行人員溝通，希望將都更相關計劃補足。期盼可以透過簡化的審議流程，盡量減少繁複往返的程序，因此，精進審議過程未來也必須進一步落實。

過去，社會上有一些謬誤，認為都更條例是為建商或是大財團專門量身訂作的法律，不過，新的修法內容針對民眾的權益，其實有相當大的保障，尤其是3加1道的協商機制，都是為了把關民眾權益不會受損，因此，政府希望外界對於新的都更條例修正案有信心，將都市再生的大策略、大計劃更邁前一步，安全穩定且幸福的社會將指日可待。